 Эскроу-счёт помогает покупателю сохранить деньги, даже если стройку заморозят. Он обязателен для всех, кто приобретает квартиру в строящемся доме, а недавно его стали применять и для индивидуального жилищного строительства. Рассказываем, что такое эскроу-счёт, как им пользоваться и в каких ситуациях это необходимо.

Расплачиваемся за квартиру или дом безопасным способом 


## Как устроен эскроу-счёт

Эскроу — специальный безопасный счёт, на котором хранятся деньги до завершения стройки. Покупатель или банк, где он берёт ипотеку, переводят туда средства — и они замораживаются: у застройщика нет доступа к счёту до выполнения всех условий. 

Чтобы получить деньги, застройщик должен сдать дом в установленные сроки и подтвердить, что покупатель успешно принял жильё. Для этого нужно передать в банк [акт приёма-передачи](https://m2.ru/media/article/kak-prinyat-kvartiru-u-zastroishchika/) или [выписку из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/).

Если застройщик [нарушает сроки сдачи](https://m2.ru/media/article/choose-developer/) больше чем на шесть месяцев, становится банкротом или замораживает работы, покупатель может потребовать деньги с эскроу-счёта назад.

Эскроу-счета защищены агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн. Заёмщик может вернуть деньги в этих пределах, даже если обанкротится банк, в котором он открывал счёт.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cb32bad3c62b2682ed170f3539643ffd.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Схема работы эскроу-счёта
</Image>


## Зачем эскроу-счета применяют при покупке жилья

Механизм эскроу-счетов разработали в 2014 году для защиты покупателей, которые приобретают [жильё в строящихся домах](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-kvartiru-mechti-v-novostroike/). 

*До появления эскроу-счетов остро стояла проблема «обманутых дольщиков»: люди приобретали квартиры в новостройках и переводили деньги напрямую застройщику. Если он нарушал сроки или останавливал строительство, покупатели теряли деньги. А если они брали ипотеку, им ещё и приходилось платить остаток по кредиту.*

Эскроу-счета помогли избавиться от этой проблемы:
* гарантированно сохранить деньги покупателя, даже если застройщик нарушит обязательства;
* обезопасить банк, который выдаёт кредит на покупку жилья;
* сделать процесс [передачи денег](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/) прозрачнее и устранить «серые» схемы, когда покупатель не знает, что застройщик сделал с его деньгами.


## Обязательно ли использовать эскроу-счёт

С 2019 года использование эскроу — обязательное условие при покупке квартиры в строящемся доме:
* застройщик не имеет права принимать от покупателя деньги другим способом — например, прямым переводом на счёт или через жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
* застройщики должны использовать собственные деньги или работать по принципу проектного финансирования: брать деньги на строительство в кредит у банка, а потом возвращать с дохода, который получат после раскрытия эскроу-счетов.

Уже некоторое время эскроу-счета используют и [при строительстве частных домов](https://m2.ru/media/article/shag-za-shagom-protsess-stroitelstva-na-zemelnom-uchastke-izhs/). Сейчас они необходимы, чтобы получить [семейную или IT-ипотеку](https://m2.ru/media/article/lgotnie-programmi-ipoteki-v-2025-godu-usloviya-i-stavki/) на ИЖС. С 1 марта 2025 года это станет обязательным для всех видов ипотеки. 

Если человек приобретает уже готовую недвижимость, эскроу-счёт не понадобится. В этом случае покупателю не нужно ждать, когда дом возведут, и расчёты можно провести сразу.


## Как провести сделку с эскроу-счётом

**Без ипотеки.** Банк, который предоставляет эскроу-счёт для сделки между застройщиком и покупателем, называется эскроу-агентом. Подойдёт не любой банк.
* Если застройщик возводит дом на средства проектного финансирования от какого-то банка, именно этот банк обычно выбирают в качестве эскроу-агента — это выгоднее всего для застройщика.
* Если застройщик возводит дом на собственные деньги, можно выбрать любой банк, имеющий право на открытие счетов эскроу — разрешение на это выдаёт ЦБ. Сейчас в России такое право имеют более 50 банков.

Для покупателя использование эскроу-счёта — довольно простой процесс. Банк открывает счёт по заявке от застройщика, который и выполняет большинство действий. Покупателю нужно только подписать договор долевого участия и трёхстороннее соглашение с застройщиком и банком.

Перед тем как переводить деньги, покупатель и застройщик регистрируют ДДУ в Росреестре. Потом необходимо предоставить банку документы:
* паспорт покупателя,
* оригинал ДДУ.

В некоторых банках для этого не нужен даже личный визит — подать документы можно онлайн. После этого покупатель может перевести оплату по реквизитам эскроу-счёта, а затем [ждать, пока дом введут в эксплуатацию](https://m2.ru/media/article/srok-vladeniya-kvartiroi-kotoruyu-ne-postroili/).

**С ипотекой.** Процесс оформления эскроу почти не отличается. Только деньги на эскроу-счёт переводит банк, где человек взял кредит, а не сам покупатель. Это происходит уже после того, как заёмщик подписал кредитный договор.

Ипотеку можно взять [в любом банке](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-bank-dlya-ipoteki/) — не обязательно в том же, где открывают эскроу-счёт. Тогда банк, где покупатель взял ипотеку, переведёт деньги на эскроу в другой организации — там они и будут храниться на время строительства. 

<Notification>

Оформить ипотеку на жильё поможет [сервис М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_chto-takoe-eskrou-schyot-pri-pokupke-nedvizhimosti). Отправьте одну заявку сразу в несколько банков, получите ответ в личном кабинете и выберите условия, которые вам подходят. Сервис работает и с квартирами, и с частными домами, а также позволяет выбрать льготные программы. Переходите по ссылке, чтобы узнать подробности.

</Notification>


## Особенности использования эскроу с ИЖС

Использование эскроу-счетов сейчас — стандарт при покупке строящейся недвижимости в многоквартирных домах. При строительстве частного дома можно пользоваться разными способами расчётов, и здесь стоит учесть несколько деталей.

С одной стороны, эскроу-счета помогают обезопасить покупателя. С другой — не у всех компаний в сфере частного домостроения достаточно ресурсов, чтобы возводить дом на собственные средства. Многим нужно привлекать деньги заказчика, а с эскроу это невозможно до сдачи дома. 

*Поэтому выбор подрядчиков для ИЖС может стать меньше — не все готовы работать с эскроу-счетами. Кроме того, большинство банков выставляют свои требования к строительным компаниям и соглашаются открыть эскроу только для аккредитованного подрядчика.*

[Сервис «Свой дом»](https://m2.ru/svoi-dom/catalog?from=m2media_chto-takoe-eskrou-schyot-pri-pokupke-nedvizhimosti) от М2 поможет найти готовые проекты от надёжных подрядчиков, которые работают с эскроу-счетами. Поставьте галочку у пункта «Только с использованием эскроу-счёта», укажите банк, в котором требуется аккредитация, и выберите свой будущий дом.

Эксперты проконсультируют по всем этапам оформления ИЖС, проведут расчёты между участниками сделки и отправят документы на регистрацию в Росреестр. Вам не придётся разбираться во всём самостоятельно: всю рутину мы возьмём на себя.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/992c88af94fd3fb0c13f411a9b300e59.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Краткие выводы

* Эскроу-счёт используют при покупке жилья на этапе строительства. Деньги хранятся здесь, пока застройщик не передаст готовую квартиру или дом покупателю.
* Использование эскроу-счёта обязательно при покупке квартиры в строящемся доме — как с ипотекой, так и без неё. Открыть счёт можно только в банке, с которым сотрудничает застройщик.
* Чтобы купить квартиру на свои деньги, нужно подписать договор долевого участия. Потом его регистрируют в Росреестре и заключают трёхстороннее соглашение с застройщиком и банком для открытия счёта.
* Если жильё покупают в ипотеку, эскроу-счёт используется по тому же принципу. При этом деньги на него переводит банк, выдавший ипотеку. Это может быть любой банк — не обязательно тот же, где открыт эскроу.
* С 1 марта 2025 года эскроу-счёт станет обязательным при строительстве частного дома в ипотеку на рыночных условиях и по льготным программам. Сейчас это правило действует только для семейной и IT-ипотеки.
* Льготную ипотеку на ИЖС дают только при использовании эскроу-счёта. При этом подрядчик должен быть аккредитован банком.


## Список источников

1. [Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_327710/)
2. [Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».](http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202407220001)


Что такое эскроу-счёт при покупке недвижимости

 Чтобы совершить любое действие по регистрации права собственности, нужно заплатить в Росреестр госпошлину в установленном размере. В статье рассказываем, как оплатить госпошлину за регистрацию права собственности, куда и в какой срок отправлять деньги и сколько времени уплаченная пошлина остается действительной.


 сколько и как оплатить




## В чём суть госпошлины и когда её платить


Когда жильё меняет владельца, переход права собственности нужно отразить в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости. Изменения вносит Росреестр: туда подают заявку и платят пошлину. Пока она не уплачена, ведомство не внесёт изменения в реестр, и право собственности не перейдёт к новому владельцу.

* Если сделка регистрируется в электронном виде, пошлину можно оплатить до подачи заявки или после подачи, но до рассмотрения.
* Если сделка проводится на бумаге, пошлину обязательно платят до заявки.

Госпошлину платят в отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости. Например, если продавец в Москве, покупатель в Красноярске, а квартира расположена в Воронеже — обращаться надо в отделение Росреестра по Воронежской области.


## Сколько платить за регистрацию права собственности

Сумма госпошлины зависит от конкретного действия и количества сторон, которые участвуют в сделке. Например, при купле-продаже пошлину должен уплатить покупатель. На [сайте Росреестра](https://rosreestr.gov.ru/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/kadastrovyy-uchet-i-ili-registratsiya-prav-/poryadok-uplaty-i-razmery-gosposhliny/info-razmer-gosposhliny/) перечислены суммы государственных пошлин для разных действий, например регистрации права долевой собственности или земель хозяйственного назначения.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bd392ed23e8d7b631ec0e1518c3dd79e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>

Пошлины за одни и те же действия различаются для разных категорий клиентов — физлиц и юрлиц


</Image>



<Notification>

Стандартная госпошлина за регистрацию права собственности для физлиц — 2000 рублей.

</Notification>

Но лучше ознакомиться со списком Росреестра.

* Если сделка проводится на бумаге, стороны сами рассчитывают, сколько им заплатить в конкретном случае, сами ищут реквизиты и переводят деньги.
* Если сделка проводится через сервисы электронной регистрации, cервис сам рассчитает и оплатит пошлину — клиенту ничего вносить не нужно. Например, пошлина уже включена в оплату услуг М2 вместе со стоимостью электронной регистрации. Клиенту останется просто получить уведомление по почте.



## Как платить пошлину при сделке на бумаге: инструкция

В этом случае стороны сами уплачивают госпошлину за регистрацию права государственной собственности. Сделать это можно непосредственно в отделении Росреестра, в МФЦ, в банках, через банкомат или онлайн через Госуслуги. Вот что понадобится сделать:

 
1. Найти реквизиты нужного отделения Росреестра. Для этого на сайте ведомства перейдите на страницу «Стоимость, реквизиты и образцы платежных документов» и выберите в верхнем меню свой город. Получить реквизиты также можно в МФЦ.
2. Уточнить сумму пошлины. Её можно узнать на сайте Росреестра, в МФЦ или на «Госуслугах».
3. Внести пошлину. Оплатить её можно в любом отделении банка, в банкомате или онлайн. Это делается ещё до подачи заявления на регистрацию прав собственности.
4. Подождать. Обычно информация об оплате подгружается в Росреестр в течение суток. Если подавать заявление сразу, возможна ситуация, когда сведений об уплате пошлины в системе ещё нет.
5. Подать заявление о регистрации права собственности. Предъявлять документ об оплате пошлины не нужно: она всё равно регистрируется в электронных системах. Но это можно сделать по желанию.


Если случайно заплатить меньше нужной суммы, Росреестр даст 5 дней, чтобы доплатить недостающее. По истечении этого срока заявление отклоняется — платить и подавать заявку на регистрацию придётся заново.


## Как заплатить пошлину при электронной регистрации сделки

Если сделка проводится через электронные системы, такие как [сервис М2](https://m2.ru/rieltoram/elreg/?from=m2media_gosposhlina-za-registratsiyu-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost), процесс выглядит проще. В этом случае пошлину можно оплатить уже после подачи заявки или одновременно с ней. Размер и реквизиты подгружаются через сервис, и для клиентов всё выглядит так:

* на email приходит письмо с сообщением о необходимости оплатить госпошлину за регистрацию права собственности
* в письме указаны реквизиты и сумма, которую нужно оплатить
* клиент переводит деньги на нужный счёт, и Росреестр получает информацию об уплате пошлины

Идти в МФЦ или банк не нужно. Сведения для оплаты присылает сам сервис, а оплатить пошлину можно онлайн с телефона или ПК. Поэтому обычно оплатить пошлину таким образом получается быстрее, и сама сделка регистрируется в короткий срок.



<Notification>

[Сервис электронной регистрации сделок М2](https://m2.ru/rieltoram/elreg/?from=m2media_gosposhlina-za-registratsiyu-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost) поможет быстрее заключить сделку: оформить документы, подать заявление в Росреестр и оплатить государственную пошлину. Заключайте сделки без посещения МФЦ — это быстро и безопасно.

</Notification>



## Список источников:

1. Порядок уплаты госпошлины. Росреестр.
2. Размер госпошлины. Росреестр.
3. Стоимость, реквизиты и образцы платежных документов. Росреестр.





Госпошлина за регистрацию права собственности на недвижимость 

У любой квартиры, частного дома или земельного участка есть рыночная стоимость. Эту сумму продавец планирует получить за объект, именно её указывают в объявлениях и договорах. Но у недвижимости есть ещё и кадастровая стоимость, установленная государством. Сегодня разберём, что такое кадастровая стоимость, чем она отличается от рыночной и для каких целей применяется. 

 И на что она влияет 


## Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Рыночная стоимость основана на индивидуальных характеристиках. Собственник учитывает не только объективные параметры, такие как район, площадь и ценность дома, но и особенности: ремонт, мебель, вид из окна, престижность ближайшей школы и даже добропорядочность соседей. Повлиять на ценник может и экономическая ситуация — например, если на квартиру трудно найти покупателей. 

Кадастровая стоимость — это официальная цена за объект недвижимости. Она зависит от более формальных характеристик: расположения объекта, типа и этажность дома, года постройки, материала стен, площади. Её оценивают по массовым методикам, без визуального осмотра.

Чаще всего кадастровая стоимость не совпадает с рыночной, хотя они тесно взаимосвязаны. 

Поэтому важно точно узнать кадастровую стоимость земельных участков или жилья, чтобы избежать непредвиденных ситуаций. 

Если со дня последней кадастровой оценки рыночная стоимость объекта снизилась на 30% и больше, её пересчитывают. Однако новые результаты не могут быть выше предыдущих.

Если вы решили узнать кадастровую стоимость, а через несколько лет планируете её пересчитать, будьте готовы, что она может измениться.


## Зачем нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость нужна государству, чтобы рассчитать налоги и пошлины, в том числе: 


**Налог на имущество (недвижимость).** Начисляется ежегодно. Сумма зависит от кадастровой стоимости и ставки налогообложения, которую устанавливают региональные власти (не больше 0,3%). В формулу также входят коэффициент периода владения и доля владения недвижимостью. Примерную сумму можно рассчитать самостоятельно [на сайте ФНС](https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/nalog_calc/).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/eb3ce48119503bf53c225de79bf87dc2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/66d2adaf9d6cad058f9d1d5e6945827e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример расчёта налога на квартиру в Казани

</Image>

**Земельный налог. **Рассчитывают аналогично имущественному: по кадастровой стоимости участка

**Налог на доход при продаже квартиры.** В большинстве случаев при продаже недвижимости придётся заплатить НДФЛ — 13% от вырученной суммы. Налоговая сравнит вырученную сумму с кадастровой. Если после продажи вы получили меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то налог посчитают от этой суммы. Если больше — налог начислят от прописанной в договоре стоимости


*Например, вы продали квартиру за 2 млн рублей, а её кадастровая стоимость — 3,5 млн рублей. Налог придётся уплатить с 2,45 млн рублей: 3 500 000 × 0,7. А сам НДФЛ будет равен 318 500 рублей.*

Налог не начисляется, если вы владели квартирой более трёх лет и она была вашим единственным жильём. Сюда же — если вы купили квартиру после 1 января 2016 года и на момент продажи числились собственником пять лет.

**Налог при получении квартиры в подарок.** Он тоже равен 13% от кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Налог платить не придётся, если квартиру вам подарили близкие родственники — супруг, родители, бабушка, ребёнок или сестра


**Нотариальные расходы. **Некоторые сделки с недвижимостью требуют удостоверения у нотариуса

Например:
* при продаже доли недвижимости постороннему лицу
* при передаче имущества в доверительное управление
* при продаже жилья, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному

В этих случаях нотариусу нужно заплатить пошлину — она рассчитывается исходя из цены объектов по кадастру. В среднем затраты составляют 0,5% от стоимости недвижимости, но не превышают 20 000 рублей.


## Как и когда определяют кадастровую стоимость

1. В процессе кадастрового учёта. Чаще всего это касается ситуаций, когда объект только появляется — к примеру, когда новостройка сдаётся в эксплуатацию. Тогда застройщик сам обращается в кадастровую палату и инициирует оценку.
2. Когда меняются параметры недвижимости, от которых зависит кадастровая стоимость, — к примеру, когда к загородному дому добавляют пристройку. Тогда проверку заказывает уже собственник. Поэтому в любом случае важно понимать, как узнать кадастровую стоимость квартиры.
3. В результате государственной кадастровой оценки. В каждом регионе есть свои государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые собирают сведения о расположенной на территории недвижимости и делают расчёт стоимости.

*Например, в Москве этим занимается ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», а в Санкт-Петербурге — СПб ГБУ «Кадастровая оценка».*

Государство регулярно пересчитывает кадастровую стоимость — не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. А в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) недвижимость переоценивают каждые два года.

Затем стоимость вносят в [Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/) — здесь хранятся технические характеристики объектов (например, планы расположения квартир или зданий) и сведения о собственнике. 


## Как узнать кадастровую стоимость земельного участка или другой недвижимости

Вся информация о кадастровой стоимости находится в открытом доступе. Её можно получить тремя способами:

 > **Воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра.** Перейдите на вкладку [«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»](https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) и введите в поле адрес объекта или кадастровый номер. Когда внесёте данные, появятся сведения об объекте. Там будет информация о кадастровой стоимости на день последнего обновления базы

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c2fb27d161e7f995e3a75906eaac2f2b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Когда внесёте данные, появятся сведения об объекте — информация о стоимости будет указана на день последнего обновления базы


</Image>

 > **Посмотреть [на публичной кадастровой карте](https://pkk.rosreestr.ru/#/search/66.08075299999663,100.05436299999492/4/@1b4un34901).** Этот способ подойдёт, если вы не знаете точный адрес недвижимости. Просто найдите на карте свой город и дом, узнайте общую стоимость объекта, разделите на площадь дома и умножьте на количество квадратных метров

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f043ed6dd59f65e82c5252c501819299.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В левой части отображается вся информация о недвижимости


</Image>

 >  **Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). **Выбирайте этот способ, если вам нужны данные стоимости на какую-то определённую дату, например на 1 января — начало налогового периода, или если хотите получить официальный документ с подписями и печатями

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0c3752226cdb4e83ee7fcc95c40fa5f1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример выписки из ЕГРН. Кадастровая стоимость указана в первом разделе 

</Image>

Ещё это можно сделать через МФЦ или онлайн — на Госуслугах, в [Росреестре](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) или через [сервис Федеральной кадастровой палаты](https://spv.kadastr.ru/). Готовится до трёх рабочих дней, приходит в отделение МФЦ или на вашу электронную почту.

Если вы не можете сделать это самостоятельно, обращайтесь в компанию М2. Мы поможем узнать кадастровую стоимость квартиры или другой недвижимости, а также купить или продать её. На сайте вы можете выбрать подходящее жильё и воспользоваться [услугами полного сопровождения сделки](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_chto-takoe-kadastrovaya-stoimost): от проверки документов до заключения договора купли-продажи.

М2 подготовит за вас полный пакет документов для заключения сделки: договор купли-продажи, договор на аванс или задаток, акт приёма-передачи. Отслеживать статус сделки вы сможете онлайн, в личном кабинете. Деньги находятся в безопасности — хранятся в банке ВТБ, пока сделка не проведена через Росреестр.

## Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Итак, вы узнали , что кадастровая стоимость ошибочна — например, при первичной оценке специалисты перепутали площадь дома или цена оказалась намного выше рыночной. В таком случае вы имеете право её оспорить.


*Неправильно рассчитанная кадастровая стоимость может обернуться серьёзными последствиями. Если она завышена, вам будут неправильно начислять налоги. А если ошибка в кадастровой стоимости возникла из-за неверно указанной площади, квартиру будет трудно продать.*

Пересмотреть стоимость можно в комиссии Росреестра. Для этого составьте заявление в свободной форме — [шаблон можно скачать на официальном сайте Росреестра](https://www.yandex.ru/safety?url=https%3A//rosreestr.gov.ru/upload/Doc/doc_zayvlenie.doc).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5cdbe53b5c27e38b1e8b7f60a1324a66.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Проверьте, чтобы в заявлении были указаны ваши Ф. И. О., адрес места жительства и причины, по которым вы считаете кадастровую стоимость неверной.


</Image>

К заявлению надо приложить:
* выписку из ЕГРН
* копию документа на право собственности — договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о предоставлении участка
* документы для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости — отчёт о сторонней оценке рыночной цены
* подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его цены


Если с документами и заявлением всё в порядке, назначается заседание комиссии, на котором вы можете присутствовать. 
В случае положительного решения комиссии стоимость пересматривают и подают данные в территориальное управление Росреестра.

Если комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, можно обратиться в суд. Но взвесьте все за и против. Это имеет смысл, когда разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой исчисляется миллионами рублей и при изменении первой можно хорошо сэкономить на налогах.



<Notification>

**Запомнить**

**1. **Кадастровая стоимость — это официальная цена недвижимости, которую устанавливает государство

**2. **В отличие от рыночной стоимости, кадастровая — более обобщённая. Её оценивают без визуального осмотра — только по формальным признакам: расположению, площади, возрасту объекта

**3.** На основе кадастровой стоимости начисляют налоги — чем она меньше, тем меньше плата в казну. Поэтому в некоторых случаях есть смысл следить за изменениями

**4. **Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или через выписку из ЕГРН. Если цена окажется завышенной, можно обратиться с заявлением в комиссию Росреестра или в суд
</Notification>


































Что такое кадастровая стоимость

Задаток — это деньги, которые покупатель платит продавцу [в счёт будущей сделки](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/). Так он одновременно вносит часть платы за квартиру и подтверждает, что договор заключен. Задаток удобен обеим сторонам: продавец может на эту сумму оформить документы, а покупатель получает подтверждение, что продавец не передумает и не продаст квартиру другому. 


И чем он отличается от аванса 


Важно, чтобы в договоре так и было написано — «задаток», иначе деньги [будут считаться авансом](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/#dst101843). Разберёмся с терминами. 

Аванс — это форма предоплаты. Авансом деньги будут считаться при любой формулировке в договоре: предварительный платеж, предоплата, авансовый платеж. Его главное отличие от задатка в том, что аванс не гарантирует исполнение договора. То есть если сделка сорвется, договор между сторонами определит, что будет с деньгами дальше.

Еще есть обеспечительный платеж. Это сумма, которая также подтверждает заключение договора и засчитывается в счет будущей сделки, но по договору продавец [может оставить его себе как неустойку](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/86072fde18c3cb11bd54a4c116530062a3daeb6c/) или чтобы покрыть убытки. Здесь различия такие: задаток остается у продавца, только если сделка сорвалась по вине покупателя, а обеспечительный платеж возвращается или остается, если это прописано в договоре. Поясним на примере. 

> Банк не одобрил покупателю ипотеку. По закону это считается обстоятельствами, которые не зависят от обеих сторон, в таком случае задаток возвращается покупателю. Но если в договоре указан именно обеспечительный платеж и покупатель согласен на эти условия, то деньги остаются у продавца — он может тратить их на текущие расходы по сделке сразу и не ждать, пока сделка сорвется. Если сделка состоится, покупатель получит обеспечительный платеж обратно, но за вычетом расходов. 

Разобраться в отличиях поможет таблица.

<Table
  variant="columnRowHeadings"
  headings={[
  "Характеристики платежа",
  "Аванс",
  "Задаток",
  "Обеспечительный платеж"
]}
  rows={[
  [
    "Условие выдачи",
    "Предоплата будущей покупки ",
    "Деньги в счет будущего платежа по договору ",
    "Деньги в счет будущего платежа по договору"
  ],
  [
    "Назначение ",
    "Оплата ",
    "Доказательство заключения договора",
    "Подтверждает, что стороны намерены заключить договор в будущем "
  ],
  [
    "Цель ",
    "Выступает предоплатой по договору",
    "Обеспечивает исполнение обязательства ",
    "Обеспечивает исполнение обязательства, которое может и не наступить"
  ],
  [
    "Возврат",
    "Возвращается, если сделка не состоялась",
    "Если сделка не состоялась из-за продавца, задаток возвращается в двойном размере. Если из-за покупателя — остается у продавца",
    "Возвращается, если сделка не состоялась и договором не предусмотрено иное "
  ],
  [
    "Вид оплаты",
    "Деньги",
    "Деньги",
    "Деньги или ценные бумаги"
  ]
]}
/>

В этом тексте мы будем говорить именно о задатке. 


## Вместе с договором нужно оформить расписку 

Размер задатка устанавливают сами стороны и прописывают в договоре. Этот договор заключают письменно. 

Прежде чем передать задаток, покупателю нужно убедиться, что квартира готова к продаже. Иначе уже после заключения договора может оказаться, что в квартире прописан родственник на длительном лечении или у хозяина огромные долги за коммуналку, — тогда покупатель потратит время впустую. Как правильно проверить квартиру, можно узнать в наших статьях [«Как купить квартиру на вторичке»](https://m2.ru/media/article/buy-flat/) и [«Как продать квартиру»](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/). 

Договор задатка составляют в произвольной форме, но в нем обязательно нужно указать: 

> паспортные данные обеих сторон; 

> суть сделки — задаток за квартиру — и точный адрес;

> сумму задатка;

> стоимость квартиры — тогда продавец не сможет поднять цену на квартиру после заключения договора;

> срок, на который вносится задаток. Если одна из сторон не подготовила документы вовремя, этот пункт станет основанием для возврата задатка.

Вот как может выглядеть такой договор:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c8759e11f7ef1e8b0b0644b80a399670.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Образец договора задатка при покупке квартиры. Источник: allcontract.ru


</Image>


После получения задатка нужно оформить расписку с указанием суммы и даты — она подтвердит, что покупатель передал деньги. Это может быть приложение к договору или отдельный документ. 


Расписку советуют писать от руки, чтобы избежать споров в будущем. Для нее тоже нет официальной формы, она может выглядеть так: 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/33f885c4110a9b1fb8d81e8176bf0996.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Образец расписки о задатке на квартиру. Можно воспользоваться им [по ссылке](https://docs.google.com/document/d/1U4O2iUWI17mKUuF1n8NN_HXiKJBTSR-7kB4yDvdiqDU/edit)

</Image>

Задаток обычно вносят за 1,5−2 месяца до заключения договора купли-продажи. Если срок не прописан в договоре, по закону [сделку можно заключить максимум за год](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/) до подписания документов. 

Размер задатка может быть любым. Например, это могут быть либо фиксированные суммы, либо процент от общей стоимости покупки (как правило, не больше 10%). 

## При срыве сделки задаток нужно вернуть

Если покупатель внес задаток, а сделка не состоялась, дальше всё выглядит так: 


> если покупка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца;

> если из-за продавца — [он обязан вернуть задаток в двойном размере](https://base.garant.ru/10164072/ad5e54c3d2aef4a4442fd7fb8983e708/#friends);

> если помешали обстоятельства, например умер участник сделки или в квартире случился пожар, [задаток возвращается покупателю без штрафа](https://base.garant.ru/10164072/a71997b16646af670f46362fe5ef3d9d/#block_416).

Если в срыве сделки виноват продавец, а он отказывается возвращать деньги, покупателю придется идти в суд. Иск можно подать на основании [неосновательного обогащения](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/49f09b23a7383f77a52746e03ffe821d13bd9b4e/) и [неправомерного удержания денежных средств](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/93383099dc4f06165d8d4aac4eeb159db4f6da3d/), причем в обоих случаях можно потребовать проценты. При этом покупателю нужно будет доказать суду, что сделка действительно не состоялась по вине продавца: например, он не упомянул, что квартира куплена в браке, и не представил согласие жены на продажу в срок, который указан в договоре. 

Даже если суд обяжет вернуть платеж, у продавца может не оказаться всей суммы. Ему всё равно придется выплачивать ее, но по частям. Если стороны договорились на задаток в полмиллиона, а квартира стоит миллион, покупатель еще долго не сможет купить новое жилье. Именно поэтому покупателям рекомендуют платить символический задаток. 

Но иногда продавцу бывает выгодно отменить сделку, и даже требование вернуть задаток его не остановит.


> Предположим, продавец получил задаток 50 000 рублей и при отмене сделки обязан вернуть эту сумму в двойном объеме, то есть 100 000. Если другой покупатель предложит заплатить за квартиру на 200 000 рублей больше, продавцу выгоднее вернуть задаток первому покупателю и заключить новую сделку. Покупатель тоже может пожертвовать задатком, если найдет квартиру дешевле.

Подытожим. Если обе стороны намерены довести сделку до конца, то лучше оформить задаток — для этого нужны только договор и расписка. Покупателю не стоит вносить половину всей стоимости квартиры, а продавцу нужно помнить, что эта сумма в первую очередь гарантийная и не настаивать на большом платеже. Наконец, даже если задаток внесен и участники готовы к сделке, она может сорваться. В таком случае задаток компенсирует потраченные усилия. 
 ## Список использованных источников
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке. // СПС КонсультантПлюс.

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж. // СПС КонсультантПлюс.

Примерная форма предварительного договора купли-продажи жилого помещения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор. // СПС КонсультантПлюс.

ГК РФ. Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

ГК РФ. Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.  

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение. // СПС КонсультантПлюс.

ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства.  // СПС КонсультантПлюс.


Как внести и оформить задаток за квартиру


Государство контролирует сделки, но делает это не для того, чтобы следить за рынком недвижимости, — так оно борется с отмыванием доходов и неуплатой налогов. Государству неважно, что кто-то купил хрущевку в Рязани или пентхаус на Кутузовском. Важно только то, что покупатель передал продавцу деньги, и задача контролёров — проверить, что эти деньги получены честным путем, а после сделки все заплатили налоги.

И кому можно не бояться проверки

Как контролируют сделки с недвижимостью

Если люди решили продать или купить квартиру, им понадобится письменный договор — без него Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Договор достаточно написать от руки на одном листе, указать в нем три обязательных условия, подписать и принести на регистрацию. Росреестр примет любой договор, который отвечает формальным требованиям. Право собственности на квартиру перейдеёт к покупателю, продавец получит деньги. Может быть и иначе: сделку оспорят, а в случае споров суд будет опираться на договор, в котором не окажется условий, чтобы сохранить квартиру или деньги.



<Notification>

Чтобы подстраховаться, держите готовый [шаблон договора купли-продажи квартиры](https://docs.google.com/document/d/1Tn0RLQEjK3vfFxxVnw-V7St9WUJfUHTse1zlr3KxMUU/edit). 

</Notification>

Дальше в статье разберём основные условия этого договора.

С путеводителем по условиям


Готовый шаблон договора купли-продажи квартиры


Стоимость квартиры в объявлении обманчива. Мало заплатить за само жилье: чтобы его оформить, понадобится пройти еще несколько этапов и каждый из них оплатить. Вместе с экспертом по недвижимости Инной Киселевой разбираемся, какие расходы берет на себя покупатель и сколько в итоге стоит сделка.

Считаем расходы на услуги нотариуса, страховку и банковские переводы


Сколько нужно заплатить, чтобы оформить сделку на квартиру


Иногда люди думают: подписали договор, передали деньги — и квартира их. На самом деле пока переход права собственности не зарегистрирован в Росреестре, квартира принадлежит продавцу. Вот почему важно, чтобы продавец получил деньги только после регистрации сделки. Но продавцу это тоже неудобно: квартиры уже нет, а денег еще нет. 

Без расписок и налички 

**Наличные и перевод со счета** на счет считаются небезопасными способами оплаты. Наличные могут оказаться фальшивыми, а при переводе денег непонятно, когда это делать: если до регистрации недвижимости, то покупатель отдает деньги без квартиры, а если после — продавец отдает квартиру, не получив денег. Формально можно составить расписку, но на деле придется судиться, чтобы привлечь сторону к ответственности.

**Банковская ячейка **— еще один способ расчетов через банк, но уже наличными деньгами. По сути, ячейка — это банковский сейф, который можно арендовать на срок от одного дня до года. В ячейку кладут деньги, которые продавец забирает после перехода права собственности. 

При сделках с недвижимостью заключают трехсторонний договор на ячейку: его подписывают продавец, покупатель и банк. На практике это выглядит так: покупатель кладет деньги в ячейку в присутствии продавца, отдает ему ключ от ячейки, и они уходят. Дальше продавец сможет забрать их, когда покажет в банке договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН — точные документы указывают в договоре на ячейку.

Стоимость ячейки зависит от банка, города, ее размеров и срока аренды: например, в Москве ячейка высотой в десять сантиметров может стоить 2500 рублей за время от одного дня до двух месяцев. Ячейка побольше — 4300 рублей. 

Этот способ расчёта нельзя назвать полностью безопасным. Если в случае с аккредитивом банк удостоверяет сумму и подлинность денег, то здесь это ответственность покупателя и продавца. Банк не проверяет, сколько именно денег положили в ячейку и не фальшивые ли они, а еще не отвечает за сами деньги, а только ограничивает доступ к ним. Если в итоге продавец вскроет ячейку, а она будет пустой или там будет меньше денег, ему придется обращаться в суд. 

Перестраховаться от этого можно, если заказать услугу проверки денег. Сотрудники банка пересчитают купюры и проверят их на подлинность с помощью счетной машинки. Но это дополнительные расходы. 

*Есть и более безопасные способы передать деньги за квартиру: аккредитив, депозит у нотариуса или сервис безопасных расчетов. *Разберемся в них. 
## Аккредитив

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки. 

Это безопасный способ по нескольким причинам:

* это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
* открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
* банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована. 

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива: 

* покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

* покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

* Росреестр регистрирует переход права собственности;

* продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
* продавец получает деньги на свой счет. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2953f9191f6a6fb457e501204926aaff.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Схема расчетов через аккредитив [от банка ВТБ](https://www.vtb.ru/personal/drugie-uslugi/akkreditivy/)

</Image>

Перед тем как открывать счет, нужно обсудить, кто оплачивает комиссию банка, какие именно документы подтвердят, что сделка состоялась, на какой счет переводить деньги. Например, в ВТБ, чтобы открыть аккредитив, нужно заплатить 1500 рублей. 

Аккредитивы используют при частных сделках с недвижимостью, а еще, например, в расчетах при поставке товаров — во внешней и внутренней торговле. Аккредитив как банковский инструмент [регулируется](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_394047/) положением Центробанка. 

У него есть и минусы: аккредитив не застрахован по системе обязательного страхования вкладов. Это значит, что если банк обанкротится, люди потеряют деньги. Чтобы снизить риск, лучше обращаться в крупные известные банки. 

## Депозит у нотариуса 

Во всех безопасных способах расчетов участвует третья сторона — чаще банк, но ей может быть и нотариус. 

По закону нотариус [может принимать деньги](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/5843538606596cdd97b917d44f26d50caf9db6e3/) и выступать гарантом их сохранности. На практике это выглядит так: покупатель перечисляет деньги за квартиру на депозитный счет нотариуса, а после регистрации сделки в Росреестре продавец их забирает. 

Здесь важно, что нотариус проверяет, что со сделкой всё в порядке, и только после этого перечисляет деньги продавцу. За услугу нотариус берет пошлину — 0,5 процента от суммы, но не меньше 1000 рублей. Если заказывать у нотариуса не только депозит, но и удостоверение сделки, то депозит будет стоить дешевле — 1500 рублей. 

Вся эта процедура оформляется трехсторонним договором, а если что-то пойдет не так со стороны нотариуса, тот отвечает личным имуществом, а также страховкой гражданской ответственности. Если сумма большая, нотариальная палата компенсирует ее из своего фонда. 


## Сервис безопасных расчетов 

Сервис безопасных расчетов — это новый способ передать деньги при сделках с недвижимостью. 
В целом он похож на аккредитив, но открыть счет и внести деньги можно без визита в офис банка. Получается, сервис безопасных расчетов — это альтернатива аккредитиву, но с меньшими заботами для покупателя и продавца. 

[Метр квадратный и ВТБ расширили сервис безопасных расчетов](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry) — теперь это не только оплата за квартиру, но вся сделка полностью. Вот как это работает: 

Метр квадратный составляет договор купли-продажи →

стороны подписывают его в офисе ВТБ электронной подписью, которую банк выпускает для сделки → 

покупатель переводит деньги на специальный счет в банке → 

Метр квадратный регистрирует переход права собственности в Росреестре → 

продавец получает деньги на свой счет, покупатель — правоустанавливающие документы. 

Деньги хранятся на безопасном счете ВТБ, отдельно за него платить не нужно. Продавец получит их после того, как банк убедится, что покупатель стал собственником квартиры. Услуга стоит 9990 рублей — это вместе с расходами на пошлину Росреестру и банковский счет, дополнительно платить ни за что не надо.

 ## Список использованных источников
Положение Банка России от 29.06.2021 N 762-П (ред. от 25.03.2022) «О правилах осуществления перевода денежных средств» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.08.2021 N 64765). // СПС КонсультантПлюс.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 10.07.2023). Статья 87. Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг // СПС КонсультантПлюс.

Как безопасно получить или передать деньги за квартиру

 Жители России [платят налог на доход физических лиц](https://www.mos.ru/otvet-dengi/kak-uplatit-podohodnyy-nalog/) — это те самые 13%, которые отчисляют государству с каждой зарплаты. Этот налог платят с любого дохода, например от продажи машины или квартиры. Сумма выходит немаленькой: с квартиры за пять миллионов рублей, которая досталась от бабушки, придется заплатить шестьсот пятьдесят тысяч. Но есть способы сэкономить. 


 Законные способы не платить налог с продажи квартиры или заплатить меньше



## Продавать после того, как пройдут три года или пять лет

[У недвижимости есть минимальный предельный срок владения](https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/) — период, после которого не нужно платить налог с продажи и подавать налоговую декларацию. И неважно, откуда эта недвижимость: ее подарили, купили или наследовали. 
Срок в три года действует на квартиры, которые:


* получили в наследство или дар от члена семьи или близкого родственника, например от бабушки или брата;
* приватизировали — оформили государственную или муниципальную [квартиру в собственность](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35155/f868c1b260e14dea408a683e94682b46fa9f0a9c/);
* получили по договору ренты — [заботились о пожилом человеке](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/79f3dac2fd190b2532b72e4e368f59c725e70d5f/) до его смерти, и взамен он переоформил квартиру;
* считаются единственной жилой недвижимостью — на момент продажи у продавца нет другой жилой собственности или доли в ней, а также квартиры, которую купили в браке. Не учитывается недвижимость, которую купили в течение девяноста дней до продажи — это значит, что если только вот купили квартиру, продаваемая всё равно остается единственным жильем;
* купили раньше января 2016 года — после минимальный срок [увеличили до пяти лет](https://www.nalog.gov.ru/rn31/ifns/ifns31_03/6071752/).

Если квартира попадает хотя бы под одно из этих условий, через три года ее можно продать без налога.
Если ничего такого нет, тогда срок владения — пять лет. Это значит, что если продать квартиру, допустим, через четыре года, придется заплатить государству подоходный налог — 13%. 

Это общее правило, на самом деле налог со всей стоимости квартиры никто не платит. Есть несколько способов продать квартиру раньше срока, но заплатить меньше: снизить доходы на расходы, получить налоговый вычет или продать по той же цене, по которой купили, или дешевле. 

## Вычесть из денег с продажи квартиры затраты на ее покупку

Формально деньги, которые получают от продажи квартиры, — это доход. Но если квартиру когда-то купили и потратили на нее свои деньги, то доходом может быть только разница в стоимости.

Если есть документы, которые подтверждают расходы на покупку квартиры, [можно заплатить налог только на разницу в стоимости](https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/). Рассмотрим пример.

Сергей приобрел квартиру за шесть миллионов, а продал за семь. 
7 млн − 6 млн = 1 млн. Это налоговая база, с которой считают налог. 
1 млн × 13% = 130 000. Столько Сергей заплатит с продажи квартиры. 

Вот так уменьшать доходы на расходы можно в любой момент, даже если купили квартиру полгода назад и уже продаете. А если продаете несколько квартир, так можно сделать с каждой — ограничений нет. 

## Продать по цене, за которую купили, или дешевле

Если получилось так, что квартиру продали дешевле, чем купили, или по той же цене, платить подоходный налог не надо. Но есть нюанс: это правило не действует, если продать квартиру за сумму меньше, чем 70% ее кадастровой стоимости. 

Кадастровую стоимость можно посмотреть:

* [в выписке из ЕГРН](https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/) из Росреестра;
* [в личном кабинете](https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/login) на сайте налоговой;
* [через сервис](https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online) на сайте Росреестра.

Если квартира при продаже стоила меньше, чем 70% кадастровой стоимости, для налоговой это подозрительно: никто не будет продавать имущество так дешево, а значит, это сделали специально, чтобы не платить налоги. 

[В этом случае налоговая](https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/) возьмет кадастровую стоимость квартиры, умножит ее на коэффициент 0,7, и на разницу с ценой продажи посчитает подоходный налог. Например, кадастровая стоимость два миллиона, с учетом коэффициента — 1,4 млн, а продали за 1,2 млн. С этих двухсот тысяч нужно заплатить подоходный налог. 

Получается, налог можно не платить, если ничего не заработали на квартире, но и не продали ее слишком дешево. 

## Воспользоваться налоговым вычетом

Если продаете квартиру, которую не покупали, подтвердить расходы не получится. Так бывает с квартирами, которые получили в наследство, в подарок или оплатили маткапиталом. В этих случаях расходов на покупку нет, а доход есть — и с него нужно платить налог. 

Если у вас такая квартира, [можно воспользоваться имущественным вычетом](https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/). Для жилой недвижимости это миллион рублей. На эту сумму можно уменьшить полученный доход, а значит, и размер налога. 

Теперь на примере.

Ольга получила квартиру в наследство и сразу ее продала за шесть миллионов. 

6 млн − 1 млн = 5 млн. Это налоговая база, с которой считают налог.

5 млн × 13% = 650 000. Столько Ольга заплатит с продажи квартиры.

Если продавать несколько квартир, вычет считают на всю сумму, а не на каждую квартиру по отдельности.

Олег продал две квартиры по два миллиона. 

(2 млн + 2 млн) − 1 млн = 3 млн. С этой суммы он заплатит подоходный налог.

Еще можно продавать квартиру не целиком, а по долям, тогда вычет распределяется между всеми собственниками равными частями или по договоренности. 

Чтобы получить вычет, не нужны подтверждающие документы: им могут воспользоваться все, кто работает официально и платит подоходный налог. А с 2021 года, если продавать квартиру дешевле миллиона рублей, [декларацию подавать не надо](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202107020013), потому что налога нет: вычет в миллион рублей покрывает весь доход. 


<Notification>


## Как воспользоваться вычетом

**Шаг 1.** Заполнить налоговую декларацию. Ее форма может меняться, поэтому [берите с сайта налоговой. 
](https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/)

**Шаг 2.** Подготовить копии документов, которые подтверждают, что квартиру продали. Чаще всего это договор купли-продажи.

**Шаг 3. **Если получаете вычет в миллион рублей, этот шаг пропускаете. Если вычет в размере расходов на покупку квартиры, нужно подготовить копии документов, которые это подтвердят, например выписки из банка, чеки или договор купли-продажи. 

**Шаг 4.** Отнести в налоговую копии документов и декларацию. На всякий случай взять с собой оригиналы, чтобы сотрудник налоговой мог всё перепроверить. Если продали квартиру в 2021 году, сделать это до 30 апреля 2022 года.


</Notification>


## Как выгоднее

Самое выгодное при продаже квартиры — дождаться, когда закончится срок владения. Неважно, откуда у вас квартира, после трех или пяти лет платить налог не нужно. 

Если же квартиру надо продать раньше, выгоднее всего уменьшить доходы на расходы. Сравните:

Анна купила квартиру за два миллиона, а продала за три миллиона.

Уменьшаем доходы на расходы: (3 млн − 2 млн) × 13% = 130 000. 

Считаем вычет в миллион рублей: (3 млн − 1 млн) × 13% = 260 000. 

Если продаете квартиру, которую получили по наследству или в подарок, можно, опять же, дождаться, когда пройдет срок владения, или воспользоваться вычетом в миллион рублей. Если квартира в ипотеке или ее продает пенсионер, условия такие же, как для всех. 


## Список использованных источников

ОБЯЗАННОСТЬ ДЕКЛАРИРОВАНИЯ ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА // ФНС.

Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Официальное опубликование правовых актов.








Сделка