 Перед продажей квартиры важно собрать полный пакет документов. Без него сделка может затянуться или сорваться. Рассказываем, какие бумаги понадобятся в любом случае, а какие — только при особых обстоятельствах. А ещё — как провести сделку быстро и безопасно [с сервисом М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kakie-dokumenti-nuzhni-dlya-prodazhi-kvartiri).


Какие документы нужны для продажи квартиры

 Бывает так, что недвижимость выставлена на продажу уже много месяцев, а покупатель всё никак не находится. Иногда квартиру не покупают год и больше. Разбираемся, какие могут быть причины и как поскорее [провести сделку](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pochemu-ne-pokupayut-kvartiru-kak-eyo-bystro-prodat).

Как продать квартиру, которую долго не покупают

 С 2025 года НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале. Рассказываем, сколько теперь нужно заплатить за продажу жилья, как уменьшить сумму налога или вовсе освободиться от него.

 ## Как рассчитать сумму налога

Прибыль с продажи жилья облагается НДФЛ — налогом на доходы физлиц. Его платят, если продают:
* квартиру,
* дом,
* комнату или долю,
* дачу, гараж или другое помещение.

Размер дохода рассчитывается как сумма, прописанная в договоре купли-продажи квартиры. Она сравнивается с 70% [от кадастровой стоимости](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-stoimost-kvartiri-pered-prodazhei/) объекта. Из этих двух сумм выбирается наибольшая — с неё и понадобится платить налог. Это называется налогооблагаемой базой.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4af15e8b91f716778d9440b36c2801a4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

*Например, К. продала квартиру и получила 4 млн рублей дохода. Это больше, чем 2,4 млн рублей, поэтому налог будет рассчитываться так:*
* *13% с 2,4 млн дохода = 312 тыс.;*
* *15% с оставшихся 1,6 млн = 240 тыс.*

*Суммарно К. должна будет заплатить 552 тыс. рублей налогов.*

Из налогооблагаемой базы можно вычесть сумму, которую когда-то потратили на приобретение жилья. Траты нужно подтвердить документально — например, предоставить договор купли-продажи, который использовался при покупке.

*Два года назад М. купил квартиру за 5 млн рублей. Сейчас он продаёт её за 7 млн рублей. НДФЛ понадобится платить с 2 млн рублей — разницы между ценой продажи и покупки жилья.*

При продаже [наследной недвижимости](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru-poluchennuyu-v-nasledstvo/) можно вычесть из налогооблагаемой базы расходы наследодателя, но только если тот сам не воспользовался этим правом. 

*Например, если квартиру М. из примера выше купил не он сам, а его покойная бабушка, он по-прежнему может вычесть стоимость её покупки из налогооблагаемой базы.*

Для подаренной квартиры можно вычесть сумму, которую даритель потратил на её приобретение. Кроме того, и для наследной, и для подаренной недвижимости [действует правило](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-podarennuyu-kvartiru-i-ne-platit-nalog-dvazhdi/): налог не начисляется на ту сумму, с которой уже уплатили НДФЛ при её покупке.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3a9fec2bba0e4289fe4f8e27999c868a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Когда и как уплачивать налог

Чтобы оплатить подоходный налог, нужно подать в Федеральную налоговую службу (ФНС) декларацию 3-НДФЛ. Сделать это необходимо до 30 апреля года, следующего за тем, в который продали квартиру. 

*Например, если жильё продали в сентябре 2024 года, продавец должен будет подать налоговую декларацию до 30 апреля 2025 года.*

Заполнить декларацию можно в отделении ФНС или онлайн через личный кабинет на сайте. В ней указываются доход, а также расходы и сумма налогового вычета, если плательщик хочет его применить.

После отправки декларации налогоплательщик должен заплатить НДФЛ в срок до 15 июля того же года. Обычно Федеральная налоговая служба сама начисляет налог в размере, указанном в декларации. Заплатить его также можно онлайн на сайте ФНС или офлайн — через банкомат либо в отделении банка.

## Когда налог можно не платить

Есть ситуации, когда продавец квартиры освобождается от налога. Обычно это происходит, если жильё находится в собственности достаточно долго или продавец относится к одной из льготных категорий. В таком случае он может даже не подавать налоговую декларацию и не уплачивать НДФЛ.

Вот в каких ситуациях можно освободиться от НДФЛ.

**Если жильё в собственности давно. **Для недвижимости существует понятие минимального срока владения. Если человек владеет жильём дольше этого срока, он может не платить налог за его продажу. Стандартный минимальный срок владения — 5 лет. Но в ряде случаев он уменьшается до 3 лет:
* если недвижимость [получили в наследство](https://m2.ru/media/article/kak-unasledovat-kvartiru/), по договору ренты или с помощью приватизации;
* если недвижимость подарил близкий родственник или член семьи;
* если это единственное жильё владельца.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c09c7188f3705113a88d0bdcf477873e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Срок владения отсчитывается со дня регистрации права собственности на недвижимость, приватизации или вступления в силу судебного решения. Для наследного жилья срок считают с момента смерти наследодателя, а для ДДУ — с момента полной оплаты стоимости квартиры по договору. Если жильё входило в программу реновации, учитывается срок владения и старой, и новой квартирой.

**Если владельцы — семья с детьми. **С 2021 года от налога с продажи квартиры освобождаются семьи, которые воспитывают минимум двух [несовершеннолетних детей](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/). Или детей до 24 лет, которые учатся на очном отделении. Освобождение действует, если:
* кадастровая стоимость квартиры или дома не выше 50 млн ₽,
* в собственности семьи нет более 50% другого объекта недвижимости с кадастровой стоимостью выше, чем у проданного.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b7233a7cef673b2c42f0293cce0702c9.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Если с продажи нет дохода. **Если владелец продаёт квартиру по той же стоимости или дешевле, чем когда-то купил, у него не появляется доход — платить НДФЛ не нужно. Чтобы подтвердить отсутствие дохода, понадобятся документы, где прописаны расходы на покупку: ипотечный договор, ДДУ и так далее.

*Если расходов на покупку квартиры не было и её продали по цене, которая меньше 70% от её кадастровой стоимости, то налог платить всё равно понадобится. Он будет рассчитываться от 70% кадастровой стоимости.*


## Как рассчитывать налог для совместной собственности

Если недвижимостью владеют несколько человек, налог для каждого из них может рассчитываться по-своему. Например, [в случае с долевой собственностью](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/) каждый платит НДФЛ в пределах стоимости своей доли. А если квартира находится в общей собственности супругов, каждый заплатит половину от дохода.

Минимальный срок владения тоже считается по отдельности для каждого из собственников.

*Например, А. и Б. продают квартиру, которой владеют вместе. Они купили её три года назад. Для А. это единственное жильё, а для Б. — нет. То есть для А. минимальный срок в три года уже прошёл — и налог можно не платить. А вот Б. придётся заплатить НДФЛ с половины дохода, полученного с продажи: жильё не единственное, минимальный срок равен пяти годам и ещё не прошёл.*

Если один из собственников — несовершеннолетний, его доходы тоже облагаются налогом. Но подавать декларацию и платить за него понадобится родителям или опекунам. Это можно сделать через личный кабинет на сайте ФНС, если подключить функцию «Семейный доступ».

С 14 лет ребёнок вправе сам платить налоги с согласия родителя или законного представителя.

## Как уменьшить размер налога

Граждане РФ имеют право на имущественный налоговый вычет — уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей в год. То есть если квартиру продали за 10 млн рублей, то платить налог понадобится только с 9 млн рублей.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/791792bd7499315e4165bf7f76c124d7.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Если недвижимость продали меньше чем за 1 млн рублей, вычет полностью покроет доход с её продажи — платить налог не придётся.

Чтобы оформить имущественный налоговый вычет, нужно отправить в ФНС заявку на его получение. Это можно сделать одновременно с подачей 3-НДФЛ — просто приложить заявку к декларации, а при расчёте налога сразу учесть вычет. Он применится автоматически.

## Что будет, если не заплатить налог

Если налогоплательщик забудет вовремя подать декларацию, ему грозит штраф 5% от суммы налога за каждый просроченный месяц. При этом сумма не может быть больше 30% от начисленного налога или меньше 1 тыс. рублей.

Если не заплатить сам налог, штраф будет ещё выше:
* 20% от неоплаченной суммы в общем случае;
* 40% от неоплаченного НДФЛ, если налоговая инспекция докажет, что человек уклонялся от уплаты намеренно.

Этот штраф применяется только один раз. Но, кроме него, для неуплаченного НДФЛ действуют пени: каждый день к долгу прибавляется 1/300 от его размера. Поэтому лучше не задерживать уплату слишком надолго.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/76f0cd8715b849d26071eecc4a744b91.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Если человек длительное время не уплачивает налог, ФНС может обратиться в суд и запустить исполнительное производство. Тогда долг начнут взыскивать судебные приставы: они вправе арестовать счета должника и удерживать его доходы в счёт задолженности. Кроме того, при наличии исполнительного производства человеку могут запретить выезд за границу.

## Краткие выводы

* С продажи квартиры нужно платить НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Сумма до 2,4 млн рублей облагается налогом в 13%, а всё, что выше, — 15%.
* Из дохода можно вычесть расходы, которые владелец когда-то понёс на покупку жилья. Или применить налоговый вычет — уменьшить сумму, с которой начисляется налог, на 1 млн рублей.
* От налога освобождаются люди, которые владеют жильём более 5 лет, а в некоторых случаях — более 3 лет. Семьи с двумя детьми могут не платить НДФЛ с продажи, если отвечают определённым условиям.
* Если не заплатить налог, можно получить штраф. Также с неоплаченной суммы будут начисляться пени, а при большом долге налоговая может взыскать налог в судебном порядке.


## Список источников

1. [Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ.](http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202407120009?pageSize=100&index=1)
2. [НК РФ Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/f905a0b321f08cd291b6eee867ddfe62194b4115/)
3. [НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения).](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/)
4. [НК РФ Статья 407. Налоговые льготы.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/2573b723f294419039974f75da8e928dfbe027c6/)
5. [НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/)
6. [НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/#:~:text=%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9%20%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B9%20%D0%B2%D1%8B%D1%87%D0%B5%D1%82%20%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D0%B5%D1%82%D1%81%D1%8F,1%20000%20000%20%D1%80%D1%83%D0%B1%D0%BB%D0%B5%D0%B9%3B)
7. [Когда нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и оплачивать налог. Госуслуги.](https://www.gosuslugi.ru/help/faq/tax_declaration/2904)

Налог с продажи недвижимости в 2025 году: как рассчитать и когда платить

 Рассказываем, чем продажа подаренной квартиры отличается от обычной сделки, какие могут возникнуть сложности и как уменьшить размер налога. 


##  Особенности продажи подаренной квартиры

Продажа квартиры, которую продавец получил в дар, [проходит как обычная сделка](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/). Сначала собственник собирает документы, которые понадобятся для проверки и регистрации. В качестве правоустанавливающего документа выступает договор дарения — он показывает, как жильё перешло к продавцу.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/445716d3f525c21831754d1c47479b95.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Затем продавец готовит квартиру к просмотрам и ищет покупателя. Если стороны договорились об условиях, они подписывают [договор купли-продажи](https://m2.ru/media/article/dogovory-prodazhi-kvartiry/), передают деньги и [регистрируют квартиру](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/) на нового собственника в Росреестре.

<Notification>

Продать квартиру быстро и безопасно поможет [сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-prodat-podarennuyu-kvartiru-i-ne-platit-nalog-dvazhdi). Подготовим договор, организуем расчёты, оплатим госпошлину и отправим документы на регистрацию в Росреестр.

</Notification>


## Когда могут возникнуть сложности

Выше мы описали самый простой случай — если квартира продаётся без ипотеки, а право собственности зарегистрировано на одного взрослого человека. Но есть ситуации, когда продать квартиру сложнее. Разберём их подробнее.

**Получатель дара — несовершеннолетний.** Бывает, что родители продают квартиру, подаренную ребёнку, которому ещё не исполнилось 18 лет. В этом случае понадобится учесть [особенности сделок с участием несовершеннолетних](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/). А именно —получить разрешение от органов опеки и выполнить одно из требований:
* купить и передать ребёнку новую квартиру метражом не меньше предыдущей,
* положить деньги с продажи квартиры на счёт ребёнка и заморозить до его совершеннолетия.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/698d03c1dccd297b77ffdf946d4f3235.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Получатель дара — недееспособный.** Недееспособные люди не могут самостоятельно продать квартиру. Сделка с их участием считается недействительной. Тем не менее получить жильё в дар они могут, но в таком случае последующей продажей должен заниматься только опекун недееспособного. Он также обязан получить разрешение от органов опеки и выполнить их требования — обеспечить недееспособного новым жильём.

**Получатель дара состоит в браке.** Дополнительных разрешений получать не надо, ведь дар не считается совместно нажитым имуществом. Но если после продажи квартиры одаряемый супруг решит купить новое жильё, оно уже будет совместно нажитым. При разводе такую недвижимость придётся делить. Впрочем, этого можно избежать:
* составить брачный договор, где чётко указано, как будет делиться имущество при разводе;
* сохранить чеки и выписки с банковских счетов, чтобы иметь возможность доказать, что новое жильё купили на деньги с продажи подаренной квартиры.

**Даритель всё ещё прописан и живёт в квартире. **Такое бывает, например, если пожилая мать подарила квартиру взрослому сыну, а сама осталась жить с ним. Технически это не препятствие к продаже. Новый собственник [может распоряжаться](https://m2.ru/media/article/chto-mozhno-delat-s-podarennoj-kvartiroj/) недвижимостью как хочет. Но стоит учесть несколько нюансов:
* убедиться, что даритель не против продажи и ему есть где жить, чтобы избежать конфликтов и недопониманий;
* выписать дарителя из квартиры до её передачи покупателю.

**Договор дарения недействителен.** Если дарят недвижимость, [договор дарения](https://m2.ru/media/article/gift/) обязателен. Он нужен, чтобы оформить переход права собственности и зарегистрировать жильё на одаряемого. Но есть ситуации, когда дарение становится недействительным:
* договор ничтожен, например составлен не по правилам;
* дарение провели вопреки запрету на сделки — скажем, в ходе банкротства;
* дарение оспорили в суде и отменили — например, в связи с мошенничеством.

Если сам факт дарения отменяют, получатель дара перестаёт быть собственником квартиры. Он больше не имеет права распоряжаться имуществом, в том числе продавать. Сделка в таком случае невозможна.

*Чтобы дарение не признали недействительным, стоит заранее подумать о его грамотном оформлении. Например, можно предложить дарителю сделать справку о дееспособности и убедиться, что на квартиру не наложены ограничения. За составлением дарственной лучше обратиться к юристу.*


## Какие налоги начисляют при дарении и продаже

При сделках с подаренной квартирой применяются налог при дарении и налог с продажи недвижимости. Вот по каким правилам их начисляют.

**Налог с дарения. **Когда человеку дарят квартиру, считается, что он получает доход. Поэтому подарок облагается НДФЛ — налогом на доходы физических лиц. Он составляет 13% от стоимости подарка, а платит его одаряемый. 
* Если в дарственной указана стоимость жилья, 13% высчитывается от этой суммы.
* Если сумму в договоре не указали, налог считается как 13% [от кадастровой стоимости](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost/) квартиры.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1b3edde8a63d7b867429ddb9e076e854.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Налог с продажи.** Когда владелец продаёт недвижимость, он получает за сделку деньги. Это также доход, и он тоже облагается налогом — 13% от суммы сделки. Но тут тоже есть исключения.

Платить налог не понадобится, если выполняется хотя бы одно из этих условий:
* **Квартира находится в собственности не менее пяти лет. **Срок сокращается до трёх лет, если недвижимость подарил близкий родственник. Такие же правила действуют, если квартиру приватизировали, получили по договору пожизненного содержания или в наследство.

* **Плательщик или его супруга воспитывают минимум двоих детей.** Дети должны быть младше 18 лет или младше 24 лет при условии, если учатся на очном отделении. Чтобы не платить налог в этом случае, родители должны в течение года после продажи квартиры купить новую. Площадь или кадастровая стоимость нового жилья должны быть больше, чем у прошлого.


## Нужно ли платить налог дважды

До 2019 года налог за квартиру, проданную после получения в дар, приходилось платить два раза:
* в первый раз — 13% в качестве одаряемого, 
* во второй раз — 13% в качестве продавца.

В результате владелец терял до 26% от стоимости квартиры. Но эту норму отменили — теперь налогообложение рассчитывается иначе.

Если человек заплатил 13% НДФЛ за подарок, то при продаже квартиры он платит только разницу между суммами в дарственной и договоре купли-продажи. Например:

*М. получил квартиру в подарок от дяди. Это не близкий родственник, поэтому М. заплатил налог с суммы, указанной в договоре дарения, — 2,5 млн ₽.*
*Через год М. продал эту квартиру уже за 3,5 млн ₽. Разница между стоимостью подарка и суммой сделки — 1 млн ₽. Эта разница и будет облагаться налогом в 13%.*

Если квартиру подарил близкий родственник, налог с продажи платится в полном размере. Но только один раз, ведь платить НДФЛ за подарок в этом случае не нужно.


## Как уменьшить размер налога

Закон предусматривает несколько возможностей снизить налоги за квартиру. В основном они касаются налога с продажи. 

Вот что можно сделать, чтобы платить меньше.

**Подождать три или пять лет. **Самый простой способ — соблюсти минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира находится в собственности дольше этого срока, её можно продать без уплаты налога. 

**Применить налоговый вычет.** При продаже недвижимости можно уменьшить налоговую базу на сумму до 1 млн ₽. То есть, если стоимость квартиры в договоре — 5 млн ₽, платить налог придётся только с 4 млн ₽.

**Уменьшить налоговую базу на сумму расходов.** Этот способ работает, только если квартиру подарил близкий родственник. Если он купил эту недвижимость и понёс расходы, их можно вычесть из стоимости продажи. Платить налог понадобится только за разницу между суммами.

*Мама Н. когда-то купила квартиру за 5 млн ₽. Позже она подарила это жильё сыну. Тот не платил налог, так как получил квартиру в дар от близкого родственника. А через полтора года решил продать её за 7 млн ₽.
Н. может уменьшить налоговую базу на 5 млн ₽ — сумму расходов, которые понесла его мать, когда покупала квартиру. Тогда ему понадобится платить налог не с 7 млн ₽, а только с 2 млн ₽.*

Налоговый вычет и учёт суммы расходов нельзя применять одновременно. Можно выбрать только один из двух способов — тот, который окажется выгоднее в конкретном случае.


## Чек-лист: как продать подаренную квартиру


1. Убедитесь, что дарение действительно, а прошлый собственник дееспособен.
2. Если в квартире прописаны другие люди, договоритесь с ними и выпишите их до продажи.
3. Если владелец — несовершеннолетний или недееспособный, получите разрешение опеки.
4. Подготовьте документы: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справку об отсутствии задолженности и так далее.
5. [Заключите договор купли-продажи квартиры и проведите расчёты. Можно сделать это самостоятельно, но лучше воспользоваться Сделкой от М2.](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-prodat-podarennuyu-kvartiru-i-ne-platit-nalog-dvazhdi)
6. Если вы находитесь в браке, составьте брачный договор и сохраните выписки со счёта, чтобы доход с продажи не считался совместно нажитым.
7. Заплатите налог за продажу квартиры, если владеете ей меньше пяти лет (или трёх, если получили в дар от близкого родственника).
8. Учтите прошлые налоги — например, за дарение, чтобы не платить НДФЛ дважды.
9. По возможности примените налоговый вычет или уменьшите налогооблагаемую базу на расходы дарителя.


## Список источников

1. ГК РФ Статья 572. Договор дарения // Консультант Плюс.
2. НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) // Консультант Плюс.
3. Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.09.2019 № 325-ФЗ (последняя редакция) // Консультант Плюс. 
4. НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества // Консультант Плюс.
5. Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ с доходов от продажи жилья // Федеральная налоговая служба.
6. Имущественный вычет при продаже имущества // Федеральная налоговая служба.

Как продать подаренную квартиру и не платить налог дважды

 В России вырос спрос на загородную недвижимость. [По статистике банка ДОМ.РФ](https://domrfbank.ru/press/private-clients/bank-dom-rf-spros-na-izhs-s-eskrou-po-obnovlennoy-semeynoy-ipoteke-vyros-v-2-raza/), покупатели стали чаще запрашивать кредиты на строительство частного дома. Однако не все хотят ждать окончания работ и охотнее приобретают готовые объекты, в том числе на вторичном рынке. 

В этой статье разбираем, как подготовить дом к продаже, какие документы понадобится собрать, что влияет на стоимость, где искать покупателей, [как провести сделку](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-bistro-i-vigodno-prodat-dom-poshagovaya-instruktsiya) и кому придётся заплатить налоги.

Как быстро и выгодно продать дом: пошаговая инструкция

 Иногда ипотечное жильё нужно переоформить на другого, например на покупателя при продаже. Это не запрещено законом, но понадобится убедить банк дать своё согласие. В статье рассказываем, как переоформить ипотеку на другого человека, что для этого нужно и как ещё можно продать квартиру в ипотеке.



#  Как устроен перевод ипотеки

Заёмщик имеет право переоформить кредит на другого и передать ему право собственности на квартиру. При этом банк заключает с новым заёмщиком новый кредитный договор. Обязательства передаются только вместе с квартирой или хотя бы с её частью, потому что по закону право собственности всегда [остаётся ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/7d67c0bac6d45066e6ccabc3e8edf928118c8702/#:~:text=%D0%93%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F%20%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F%20%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B8%20%D0%B2%20%D1%81%D0%B8%D0%BB%D1%83%20%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%B0%20%D0%BE%D1%81%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D0%B5%D1%82%D1%81%D1%8F%20%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%20%D1%81%20%D0%B3%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B9%20%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D0%B5%D0%B9%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0%20%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8%20%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0%2C%20%D1%87%D1%8C%D0%B8%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0%20%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8F%D1%8E%D1%82%D1%81%D1%8F%20%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%BE%D0%B9%2C%20%D0%B5%D1%81%D0%BB%D0%B8%20%D0%B8%D0%BD%D0%BE%D0%B5%20%D0%BD%D0%B5%20%D1%83%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BE%20%D1%84%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%BC%20%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC.%20%D0%9F%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0%20%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D1%80%D0%B6%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8F%20%D0%BF%D0%BE%20%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B5%20%D0%B2%20%D1%81%D0%B8%D0%BB%D1%83%20%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%B0%20%D0%BC%D0%BE%D0%B3%D1%83%D1%82%20%D0%B1%D1%8B%D1%82%D1%8C%20%D1%83%D0%B4%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BD%D1%8B%20%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%BD%D0%BE%D0%B9.)у того, кто обременён ипотекой.

Весь процесс выглядит так:
* владелец квартиры обращается в банк и заявляет, что хотел бы передать жильё вместе с ипотекой другому человеку
* банк сообщает, какие документы для этого понадобится собрать
* предыдущий и новый заёмщики вместе приходят в банк с пакетом документов и подают заявление на переоформление ипотеки
* банк рассматривает заявление и даёт ответ в течение двух недель
* если банк согласился, заёмщики подписывают документы

После перевода ипотеки новому заёмщику переходит весь остаток суммы по ипотеке, который ещё не выплатил предыдущий владелец квартиры. А уже уплаченную по ипотеке сумму новый заёмщик компенсирует прошлому. 

Например, если из ипотеки на 7 млн рублей владелец выплатил уже 2 млн  — эти 2 млн рублей ему должен выплатить новый заёмщик. А оставшиеся 5 млн рублей перейдут ему вместе с правом на квартиру.


## Что нужно для перевода ипотеки

В первую очередь — согласие всех сторон, включая нового заёмщика и банк. Как и любой ипотечный клиент, новый владелец квартиры должен будет [подтвердить свою платёжеспособность](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/). Требования зависят от банка, но чаще список стандартный: 
* возраст не старше 60–65 лет
* стабильный доход
* хорошая кредитная история
* гражданство России

Но банк может ужесточить требования, потому что перевод ипотеки для него — тоже риск.
Кроме того, понадобится собрать пакет документов. Вот что должен предоставить тот, кому переходит ипотека:
* паспорт
* заявление
* СНИЛС и ИНН
* документ, подтверждающий доходы
* опционально — трудовую книжку или копию трудового договора

Банки могут запрашивать дополнительные документы, например загранпаспорт или сведения о наличии имущества. Может понадобиться военный билет или документ, который подтверждает семейное положение нового заёмщика.Тот, кто передаёт свою ипотеку другому, чаще всего должен предоставить только паспорт и заявление.


## В каких случаях перевести ипотеку нельзя

На переоформление кредита на другого человека есть ряд ограничений. Ипотеку нельзя перевести другому, если:
* **это [льготная ипотека](https://m2.ru/ipoteka/lgotnaya-s-gospodderzhkoy/)**. Льготы по госпрограмме, например в рамках [семейной ипотеки](https://m2.ru/ipoteka/semeinaya-ipoteka/), предоставляются конкретной семье. Они не могут распространяться на нового заёмщика.
* **есть задолженность по коммунальным платежам**. Сначала нужно погасить все долги и только после этого продавать ипотечную квартиру.
* **по ипотеке не вносят платежи**. И [задолженность по ипотеке](https://m2.ru/media/article/platezh-po-ipoteke/), и вовремя не внесённые платежи — препятствие к переоформлению. Сперва нужно оплатить все задолженности и вернуться в график погашения.

Есть ситуации, когда теоретически переоформление разрешено, но банк вряд ли на него согласится. Например, у нового заёмщика плохая кредитная история или он не может подтвердить доход. Кроме того, банки редко соглашаются переводить ипотеку, которая обеспечена каким-то дополнительным имуществом, потому что тогда придётся менять предмет залога.

Не все банки в принципе соглашаются переоформлять ипотеку на другого клиента. Для них это риск, а о новом заёмщике они пока знают мало. Поэтому сперва лучше уточнить, согласится ли конкретный банк на переоформление.


## Что можно сделать, кроме переоформления

Если банк не согласен передать ипотеку другому человеку, можно пойти альтернативным путём. Обычно банки сами подсказывают, что ещё может сделать заёмщик в конкретной ситуации, но чаще вариантов несколько.

**Рефинансировать ипотеку. **Это значит взять новый ипотечный кредит на других условиях, чаще всего в другом банке, и погасить за его счёт старый. Так можно, например, перевести ипотеку в другой банк, который более лояльно относится к переоформлению. Уже после этого можно искать покупателя и передавать кредит.

**Сменить [созаёмщика](https://m2.ru/media/article/sozayomshchiki-po-ipoteke/).** Такой вариант подходит, если один из собственников квартиры остаётся прежним. Например, жильё покупали в браке, но позже супруги развелись. Обычно банки лояльно относятся к переоформлению ипотеки при разводе, но иногда супруг, которому достаётся квартира, не может стать единственным заёмщиком. Например, у него недостаточный доход, чтобы в одиночку платить за квартиру. Тогда можно обратиться с заявлением об изменении состава созаёмщиков — например, вписать туда отца вместо бывшей жены.

**Оформить новую сделку**. В таком случае новый заёмщик как бы выкупает квартиру у прошлого в кредит. Покупатель оформляет ипотеку заново, а выданные деньги передаются продавцу — на них он закрывает уже свой ипотечный кредит. Тут есть нюансы: такие сделки редко одобряют между родственниками, а ещё не все банки в принципе согласны проводить куплю-продажу с имуществом под обременением.



<Notification>

Если вам не одобряют переоформление, можете подать заявку на новую ипотеку с [сервисом М2](https://m2.ru/ipoteka/na-kvartiru/?from=m2media_mozhno-li-pereoformit-ipoteku-na-drugogo-cheloveka). Отправьте единую анкету во все банки-партнёры и получите решение всего за день.

</Notification>






Можно ли переоформить ипотеку на другого человека



 До выплаты долга недвижимость в ипотеке будет под залогом у банка, и распоряжаться ей без согласия кредитора не получится. Но бывают ситуации, когда продать ипотечную квартиру всё же нужно. В статье рассказываем, можно ли продать квартиру в ипотеке и какие возможны способы проведения сделок.


#  Можно ли продать квартиру в ипотеке

Продать ипотечное жильё можно — законодательство это не запрещает. Однако есть ограничение со стороны банка-кредитора. Для оформления сделки потребуется его согласие.
Сделки с ипотечными квартирами — не редкость. Для продавца это возможность сменить жильё и снять с себя обременения, если не хватает финансов на выплату процентов. А покупатель получает шанс приобрести готовую недвижимость по сниженной цене.


## Способы продажи квартиры в ипотеке

Существует несколько схем, которые позволяют продать ипотечную квартиру. При этом обременения перед сделкой снимать не обязательно. Вы можете:
* досрочно погасить кредит
* продать квартиру вместе с ипотекой
* попросить покупателя погасить кредит при проведении сделки

При любой схеме потребуется согласие банка. Если его не получить, государство может отказаться регистрировать переход права собственности.


## Досрочное погашение ипотеки

Если закрыть ипотеку перед продажей квартиры, банк снимет все обременения с объекта недвижимости. Это самый простой вариант сделки. Долг в этом случае будет погашать либо продавец, либо покупатель.

**Продавец, если у него достаточно средств. **Например, он взял деньги у родственников, оформил кредит или получил наследство. Снятие обременений займет до 40 дней — после этого объект можно продавать уже без разрешения банка. Подробнее о том, как снять обременение с квартиры после выплаты долга, рассказали [в этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-snyat-obremenenie-s-kvartiri-posle-ipoteki/).

**Покупатель, если готов закрыть долг в виде досрочного платежа. **Нужно заключить договор предварительной купли-продажи, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя. Чем меньше будет сумма оставшегося долга, тем быстрее найдётся покупатель.


## Продажа квартиры с кредитными обязательствами

Продажа ипотечного жилья возможна вместе с долгом. Такой вариант практикуют, если у покупателя недостаточно средств, и он в любом случае собирается брать ипотеку. Покупатель соглашается на условия, которые продавец и кредитор согласовали ранее. Есть вероятность, что банк пойдёт навстречу и предложит рефинансирование кредита.

Покупатель должен соответствовать условиям банка: не иметь других долговых обязательств, достичь определенного возраста и [подтвердить свой доход](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/). Когда сделка состоится, покупатель станет новым должником перед банком, а продавец освобождается от долга. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4e1b9ad2055ab6fb7723f3f862f656ee.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>

Обычно покупатель берёт объект вместе с ипотекой, если и так собирался брать кредит, а к тому же хочет готовый ремонт


</Image>




<Notification>

Если планируете покупать квартиру в ипотеку, рассчитайте сумму кредита [в бесплатном калькуляторе от М2](https://m2.ru/ipoteka/na-kvartiru/?from=m2media_prodazha-ipotechnoi-kvartiri). Заполните единую анкету, сервис отправит её в разные банки, а вы сможете выбрать выгодное предложение.

</Notification>



## Продажа квартиры с погашением ипотеки при проведении сделки

Закрыть долг можно во время сделки. Это самый безопасный вариант, потому что сделку полностью курирует банк.

В банке нужно получить справку об остатке долга по ипотеке. Затем покупатель приносит в банк деньги двумя частями:
* сумму долга продавца. Средства получит банк после регистрации сделки
* стоимость объекта. Деньги получит продавец

При этой схеме не важно, какие средства использует покупатель. Например, он может рассчитаться с помощью накоплений или нового кредита.



<Notification>

Чтобы обезопасить себя, можно воспользоваться [сервисом «Сделка» от М2.](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_prodazha-ipotechnoi-kvartiri) Эксперты помогут подобрать объект недвижимости, составить договор, подать документы на регистрацию права собственности. Сама сделка пройдёт в офисе партнёра — в отделении банка ВТБ. Там стороны подпишут договор, а покупатель перечислит деньги на специальный счёт. Продавец получит всю сумму после перерегистрации права собственности.

</Notification>



## Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

На сделке по продаже ипотечной квартиры заработать не получится. Зачастую цена объекта при перепродаже ниже, чем стоимость квартиры в сумме с процентами по ипотеке.
Зато такая сделка может стать решением, если планируете сменить жильё или закрыть долг перед банком. 


## Краткие выводы

1. Если купили жилье в ипотеку, его можно продать с согласия банка
2. Проще всего погасить долг, а потом продать объект
3. Продажа жилья возможна вместе с обременением — для этого покупатель должен подходить под требования банка
4. Закрыть ипотеку можно во время сделки — остаток долга внесёт покупатель
5. Продавать недвижимость в ипотеке экономически не выгодно


Продажа ипотечной квартиры

 Чтобы продать квартиру быстро и не продешевить, нужно знать её реальную стоимость. Сегодня обсудим, из чего складывается цена объекта недвижимости и в каких случаях нужно учитывать кадастровую стоимость. 



#  Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровую стоимость объекта определяет государство в соответствии с [237-ФЗ](https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=438265). Её используют, чтобы:
* рассчитать налог на недвижимость
* рассчитать налог при купле-продаже
* оценить квартиру при вступлении в наследство 
* оформить договор дарения

Кадастровая стоимость зависит от инфраструктуры и престижности района, степени износа дома, площади и планировки объекта. 
При расчёте кадастровой стоимости не учитывают индивидуальные характеристики жилья, например ремонт, наличие мебели, вид из окна или состояние сантехники. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/dd5ebd2ad501c59c7ea24550664f2f18.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>

Кадастровая стоимость зависит от ценовой политики конкретного региона

</Image>


**Рыночная стоимость** — это цена, по которой можно купить или продать объект на рынке недвижимости. Она зависит от текущего спроса, количества аналогичных квартир и состояния объекта. Когда вы узнаете рыночную стоимость квартиры, сможете её выгодно продать или купить, застраховать недвижимость или оформить ипотеку.


## От чего зависит цена

На стоимость влияют общие и индивидуальные особенности объекта:
* соотношение спроса и предложения на похожие квартиры
* характеристики дома — тип, этажность, год постройки 
* наличие общественного транспорта и парковочного пространства рядом с домом
* больницы, поликлиники, детские сады и школы поблизости
* магазины, торговые центры и места для прогулки в пешей доступности
* экология района
* количество комнат
* планировка квартиры: соотношение общей и жилой площади, наличие балкона, тип санузла в квартире 
* расположение объекта в доме — обычно стараются избегать первых и последних этажей, а также торцевой части здания

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3d8980a57364b0115dcd4a7cd21dce10.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>

Удобство планировки тоже влияет на стоимость квартиры. Нестандартную планировку сложнее и дороже обставить, она может быть менее функциональной 


</Image>

Есть и менее очевидные факторы, из которых складывается рыночная цена квартиры. Например, состояние ремонта, количество и качество мебели и даже запах в помещении. Повысить стоимость можно, если предпринять простые и малозатратные меры.

***Как продать квартиру дороже:***

**Выбросить старые вещи. **Если избавиться от старых тяжеловесных шкафов, комнаты станут просторнее и светлее, а покупатель сможет оценить площадь и планировку квартиры

**Провести уборку**. Перед показом важно провести уборку, например нанять клининг. Это поможет устранить грязь и неприятные запахи

**Добавить декоративные элементы**. Пушистый ковер, ваза с цветами или яркие подушки на диване создадут дополнительный уют и произведут приятное впечатление на покупателя.

**Провести косметический ремонт**. Чтобы добавить привлекательности и уюта, достаточно перекрасить стены, заменить люстры и двери, повесить подходящие шторы.


## Этапы проведения оценки

Узнать рыночную стоимость квартиры можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости. У агентств достаточно данных об аналогичных объектах, поэтому специалисты могут назвать наиболее реалистичную цену.

Провести оценку недвижимости самостоятельно можно в три этапа:
1. Выбрать метод оценки
2. Собрать информацию о ценах на похожие квартиры, состоянии объекта, инфраструктуре района
3. Определить рыночную стоимость

Если вы обратились в агентство, предстоит заключить договор об оценке. Специалист запросит документы на квартиру — выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт и технический план. Затем осмотрит жильё, сделает фотографии, составит отчёт и определит рыночную стоимость. 

Продать квартиру можно с помощью [сопровождения сделки купли-продажи от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-uznat-stoimost-kvartiri-pered-prodazhei). Достаточно предоставить специалистам сервиса данные о продавце и покупателе, а также банковские реквизиты продавца. М2 поможет оформить договор, зарегистрировать квартиру и оплатить госпошлину. Сама сделка происходит в офисе партнёра — банка ВТБ.


### Основные подходы к оценке рыночной стоимости

В зависимости от цели продавец выбирает один из трёх методов:

**Сравнительный**. Это самый популярный метод. Его суть в том, что выбранную квартиру сравнивают с похожими объектами. Для сравнительного метода нужна большая выборка данных о квартирах. Как правило, она есть у агентств недвижимости. Если вы пытаетесь оценить стоимость квартиры самостоятельно, найти похожие объекты можно через открытые сервисы продажи жилья. 

**Доходный**. Этот метод обычно используют при перепродаже недвижимости. Оценивают потенциальную доходность, сопутствующие расходы и на основе этой информации определяют рыночную стоимость. 

**Затратный**. Оценщик определяет, сколько нужно заплатить, чтобы построить или восстановить схожий объект. Итоговая цена не будет превышать затраты. Такой подход обычно применяют, чтобы рассчитать стоимость загородного дома с участком.


### Краткие выводы

1. Кадастровая стоимость определяется государством и зависит от ценовой политики региона
2. Рыночная стоимость зависит от рынка и характеристик самой квартиры — от расположения до качества отделки и вида из окна
3. Оценить стоимость недвижимости можно самостоятельно или с помощью специалиста
4. Чаще всего для оценки стоимости используют сравнительный метод: выбранный объект сравнивают с похожими


### Список использованных источников

Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // Контур Норматив. 





Как узнать стоимость квартиры перед продажей 

На М2 можно [продать квартиру](https://m2.ru/rieltoram/placement?from=m2media_prodal-kvartiru-za-paru-nedel) — объявления размещаются бесплатно и на неограниченный срок. Недавно эту возможность протестировал частный риелтор Дмитрий, а мы решили поделиться его отзывом.

 Опыт частного риелтора

Всем привет, меня зовут Дима 👋🏼 Раньше я жил в небольшом сибирском городке и работал специалистом в бэк-офисе крупного рекламного агентства. Но шесть лет назад я набрался смелости, переехал в крупный регион, завёл собаку и решил попробовать себя в роли частного риелтора.

С тех пор я успел поработать с кучей популярных сайтов недвижимости. Но у всех были ограничения по размещению объявлений — количество или срок. Поэтому я всегда использовал несколько площадок одновременно, а также дублировал информацию в свои социальные сети.

А недавно воспользовался [сайтом М2](https://m2.ru/rieltoram/placement?from=m2media_prodal-kvartiru-za-paru-nedel), где можно бесплатно размещать любое количество объявлений. Я решил попробовать и в итоге смог продать квартиру клиента за пару недель — рассказываю, как так получилось.

## Какую задачу передо мной поставил клиент

В основном я работаю с собственниками, которые хотят продать свою квартиру, но не готовы делать это самостоятельно. Один из таких людей (назовём его Игорь) недавно обратился ко мне по рекомендации своего коллеги, с которым я работал до этого. Сарафанное радио — топ, что могу сказать 😊

Первым делом я выяснил, что Игорю важно продать квартиру побыстрее. Он собрался покупать двушку в новостройке, но денег на неё пока не хватало. А застройщик согласился забронировать её всего лишь на месяц.

Я предложил Игорю сделать небольшую скидку на квартиру, чтобы ускорить продажу, и указать эту информацию в объявлении. А потом мы обсудили другие важные детали.


## Как я подготовился к продаже квартиры

Я посоветовал Игорю вызвать клининг, заменить перегоревшие лампочки и прокачать комнаты с помощью хоумстейджинга. Ремонт у Игоря был свежий, качественный и приятный, поэтому мы обошлись только уютным домашним текстилем и свежими полевыми цветами.

После этого я приехал делать фотографии. У меня есть пара полезных лайфхаков. Например, я всегда стараюсь снимать при дневном свете и желательно горизонтально. Так фотки получаются чёткими и детализированными, а ещё на них максимально помещается всё пространство.

Я также походил по окрестностям и сделал несколько кадров с окружением: двор, ближайший парк, остановка, магазины. Тоже стараюсь добавлять их в объявление для более полной картины.

## Как происходило моё знакомство с М2

Для начала мне нужно было зарегистрироваться — сайт предложил заполнить буквально три поля. Я выбрал свою роль, ввёл номер телефона и указал адрес электронной почты для подтверждения регистрации.

А дальше сразу попал на страницу для размещения объявлений. Здесь я подробно заполнил все данные о квартире, которые уже согласовал с Игорем. Интерфейс вполне понятный — просто вводишь нужные параметры в окошки с важной для покупателя информацией.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2cb0fd932b77c8299dc332fdf32c0d23.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Плашка в правом верхнем углу показывает прогресс — чем больше данных введёшь, тем больше потенциальных клиентов увидят объявление

</Image>

Чтобы разместить объявление бесплатно, я снял две галочки возле дополнительных услуг в самом конце страницы. А после публикации ещё раз нажал на серую кнопку «Опубликовать без продвижения». Возможно, продвижение — это полезная функция. Но тогда я хотел только протестировать М2 — без лишних затрат.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2345ebecaca92fccedfb4aaa8751629b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Есть несколько вариантов платного продвижения, но я их решил не использовать


</Image>

Страница для просмотра опубликованных и улетевших на модерацию объявлений тоже оказалась понятной. Вся нужная информация расположена максимально компактно — например, сразу видна статистика того, сколько людей посмотрели квартиру и нажали на кнопку «Показать телефон».

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3100cc6cac76ff4762f399e29ef9b7ab.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Вся статистика объявления, а также кнопка редактирования и продвижения собраны на одном экране

</Image>


## Как мне удалось найти покупателя всего за две недели 

Я опубликовал объявление поздним вечером, а модерацию оно прошло ночью, поэтому звонки по поводу квартиры появились уже на следующий день. Здесь тоже есть лайфхак — я стараюсь всегда брать трубку, даже если определитель предупреждает о спаме или рекламе финансовых услуг. Чаще всего это обычные клиенты 😉

За неделю мне в общей сложности позвонили шесть человек, трём из которых я провёл показ (кто-то по классике отвалился). Сроки на принятие решения я всем назвал короткие, так как на продажу был всего месяц. Двое пообещали вернуться с ответом. Так и случилось — хорошая скидка, свежий ремонт и подробное объявление сработали безотказно. В итоге покупатель нашёлся.

Мне оставалось только согласовать договор купли-продажи с Игорем и покупателем. А ещё я приехал на его подписание, чтобы всё проконтролировать. В конце мы поделились впечатлениями, и оказалось, что всем всё понравилось. Игорь в восторге от скорости сделки, покупатель — от новой уютной квартиры по хорошей цене, а я — от своего нового кейса.

## Какие я нашёл дополнительные фишки площадки

Выделил классные особенности М2, которые понял уже после сделки.

**Никакого спама. **Совпадение это или нет, но мне ещё ни разу не позвонили с надоедливой рекламой. Все звонки были от реальных людей, которые интересовались покупкой квартиры. Мелочь, а приятно.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

[Разместить объявление бесплатно на М2](https://m2.ru/rieltoram/placement?from=m2media_prodal-kvartiru-za-paru-nedel)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

**Есть промокод на продвижение объявлений. **Можно потестить платные услуги М2 со скидкой 50%. Например, выделить объявление ярким синим цветом или поднять его выше остальных в выдаче. Это точно увеличит шанс быстро продать недвижимость.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


А вот и сам промокод — VAS_TOP-FOF9JD 🤫





<Notification>

Попробуйте [разместить свои объявления на М2](https://m2.ru/rieltoram/placement?from=m2media_prodal-kvartiru-za-paru-nedel). Уверен, что ваш опыт тоже будет положительным. 

</Notification>






## Какие ещё есть плюсы у М2

**Неограниченное количество объявлений бесплатно.** Нет лимитов по времени размещения — будут висеть сколько нужно, если в регионе низкий спрос или вы продаёте что-то особенное.

**Круглосуточная служба поддержки. **Она поможет разобраться с любым вопросом и решить любую проблему.

Продал квартиру за пару недель через М2

 Итак, вы решили продать квартиру или дом. Есть два пути. 

Путь первый: вести сделку самостоятельно, но при этом потратить месяцы на поиск покупателей, рисковать нарваться на мошенников и остаться и без денег, и без жилья.

Путь второй: обратиться к риелтору. Он возьмёт на себя почти всю работу — от поиска покупателей до заключения договора. 

Мы составили мини-гайд, в котором расскажем, в каких ситуациях не обойтись без помощи и как выбрать настоящего профессионала.

И как он поможет провести сделку


## Когда стоит проводить сделку через посредника

**Вы не хотите тратить на это много личного времени и нервничать.** Риелтор сам подготовит квартиру к продаже, разместит объявления и будет общаться с потенциальными покупателями. А ещё — соберёт документы и организует сделку. Вам останется только приехать на подписание договора.

**Нужно побыстрее продать недвижимость.** Грамотный риелтор точно знает, что написать в объявлении, чтобы на квартиру или дом был спрос. Часто у него есть своя база потенциальных клиентов — он может предложить кому-то ваши квадратные метры, минуя этап объявлений и поиска покупателя.

**У вашего объекта есть какие-то нюансы.** Допустим, необходимо продать квартиру, купленную с участием маткапитала. Просто так это сделать не получится — придётся получить согласие органов опеки. Опытный риелтор проводил не одну такую сделку и сможет учесть все юридические тонкости. А если потребуется уточнить какие-то нюансы, пригласит проверенного юриста.

**Переживаете за безопасность сделки. **Покупатель может отказываться от внесения задатка или просить завысить цену в договоре, чтобы получить большую сумму по ипотеке. Как на это правильно реагировать, знает риелтор. Он отсечёт сомнительных персонажей и не допустит их до сделки.


## Перед началом сотрудничества обязательно расспросите, как именно будет работать риелтор

Агент помогает на всех этапах ведения сделки. Чаще всего это происходит так: сначала риелтор лично приходит на продаваемый объект. Он изучает документы, оценивает внешний вид недвижимости. 

*Также консультирует по разными тонкостям.* К примеру, вы не понимаете, какую цену ставить на квартиру, чтобы быстро найти покупателя и при этом не продешевить. Или не знаете, как оплачивать налог после продажи. Грамотный риелтор ответит на эти и любые другие вопросы, самостоятельно разбираться не надо.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2e39f24a32dbc70749c444806c3dbfa7.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


Если вы согласитесь на сотрудничество, агент поможет подготовить недвижимость к продаже. Конечно, мыть и ремонтировать квартиру он не будет. Зато предложит убрать ненужные вещи, настроить освещение и добавить декор, чтобы жильё стало более привлекательным. 

Далее сделает качественные фотографии (сам или с помощью приглашённого фотографа) и начнёт искать потенциальных покупателей. Для этого специалист выставит объявления о продаже недвижимости или предложит её кому-то из своих клиентов — в случае заинтересованности поедет на показ и проведёт переговоры.

Более того, риелтор снимает часть рутины по проведению сделки. В некоторых случаях собирает за вас все документы, составляет предварительный договор и договор купли-продажи. А после даже присутствует в момент передачи ключей.


## Что ещё должен делать хороший риелтор

В первую очередь — заключить с вами договор. В нём фиксируются все услуги, а также условия их получения и оплаты.

Чаще всего на практике встречаются три вида договоров: 

**1. Возмездного оказания услуг.** Самый простой и популярный. В нём прописываются все услуги, которые риелтор должен оказать клиенту. За их выполнение специалист получает определённую плату.

**2. Поручения. **Заключается в том случае, если агент будет продавать квартиру от имени клиента по доверенности.

**3. Агентский** (его ещё называют эксклюзивным). Здесь прописывается условие, что клиент не имеет права пользоваться услугами других риелторов и самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

Также можно запросить у агента подтверждение его образования и квалификации. В государственных университетах нет учебных программ для риелторов, зато есть специальные школы, учебные центры, курсы при различных агентствах недвижимости.


## Где искать подходящего специалиста

**Обратиться за помощью к друзьям и коллегам**. Наверняка среди них есть кто-то, кто пользовался услугами агента по недвижимости и сможет дать рекомендацию.

**Найти специалиста в [едином реестре](https://reestr.rgr.ru/) Российской гильдии риелторов (РГР). **Туда попадают только квалифицированные агенты, которые прошли тестирование. 

**Изучить [сайт](https://m2.ru/rieltoram/rating/?from=m2media_kak-vibrat-khoroshego-rieltora) Метра квадратного.** Сервис сотрудничает с десятками риелторов и агентств недвижимости, среди которых — только проверенные. Они могут помочь в любых сделках с недвижимостью.

Как выбрать хорошего риелтора для продажи недвижимости

Быстро и выгодно [продать квартиру](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/?from=m2media_kak-sdelat-kvartiru-privlekatelnee) бывает непросто. Например, если вы хотите сделать это сразу же после окончания строительства, но в вашем ЖК выставлены десятки похожих объектов с одинаковой отделкой от застройщика. Или получили недвижимость в наследство, но покупатели придираются к недостаткам и требуют снизить цену. В обоих случаях может помочь хоумстейджинг — преображение квартиры.   

Рассказываем, какие приёмы помогут увеличить спрос на ваше жильё и повысить его стоимость.

И продать быстрее

Стоит учитывать, что хоумстейджинг подходит не для всех квартир. Если объект в плохом состоянии, переделки окажутся слишком дорогими и не принесут выгоды. У такого жилья определённая целевая аудитория — люди, которые хотят потратить мало денег, а потом переделать всё под себя. Но даже в этом случае убрать некоторые вещи и навести порядок не будет лишним.

А вот если состояние у квартиры хорошее, то вложения в хоумстейджинг могут быть оправданными. При относительно небольших затратах в 20 000–100 000 рублей стоимость квартиры может вырасти на 5–25%. 

Преображение квартиры состоит из 5 этапов. 

## Этап 1. Деперсонализация
*Затраты — от 0 рублей, можно даже немного заработать.*

В первую очередь нужно избавиться от всех лишних вещей, которые создают визуальный шум и напоминают о предыдущих хозяевах. Большую часть декоративных предметов интерьера, всю личную технику, одежду и прочие неуместные объекты стоит вынести из квартиры как можно раньше. 

Вот два универсальных совета: 

**Сфотографируйте интерьер. **На фото все недостатки комнаты, в том числе лишние вещи, сильнее бросаются в глаза. Подумайте, что точно хочется убрать, а чего, наоборот, может не хватить вашему покупателю.


**Продайте или отдайте лишние вещи.** Если вам не нужны какие-то предметы интерьера из квартиры, можно выставить их на продажу или подарить знакомым. Вполне реально немного подзаработать на такой уборке.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/21a94568dff7283b288216ef3fdd5ca0.jpeg"
  imageSource="Фото с сайта: https://ru.freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>




## Этап 2. Мелкий ремонт плюс перестановка мебели 

*Затраты — от 20 000 до 150 000 рублей при небольших изменениях; до 1 млн и выше при большом объёме работ. *

Квартира «заезжай и живи» — один из самых ликвидных вариантов на рынке, особенно для семей с детьми. Хорошее состояние комнат и мебели поможет обосновать более высокую цену для потенциальных покупателей. На этом этапе стоит привлечь риелтора к оценке квартиры и обсудить её потенциал. 

Вот что ещё нужно сделать: 

**Проверьте, достаточно ли в квартире розеток.** Посчитайте примерное количество электрических устройств, которые могут использовать жильцы: от телевизора до зарядок для телефона. А ещё подумайте, в каких местах розетки будут нужнее всего. Стены можно не штробить — внешняя разводка проводов под ретро станет красивым декором.  

**Добавьте света. **Можно просто заменить лампочки на более яркие, а абажуры и светильники — на более новые и светлые. А ещё можно сделать внутренние окна — это более затратный, но очень эффектный способ впустить больше света внутрь квартиры. 

**Перекрасьте стены в светлые цвета. **Белый — оптимальный оттенок при продаже жилья. Он символизирует всё новое и служит прекрасным фоном для любой мебели. А ещё не придётся тратить много денег, и срок реализации проекта не затянется. 

**Докупите все недостающие предметы. **Чтобы укомплектовать кухню, достаточно выбрать готовые модульные варианты. А купить мебель можно через площадки для частных объявлений — там много вариантов, которые помогут не выбиться из бюджета. 

**Сделайте перестановку мебели.** Посмотрите, как расставляют её в разных комнатах профессиональные дизайнеры. Многие решения покажутся вам непривычными, но они добавляют уюта и визуальной привлекательности — например, диван можно сделать центром гостиной и сформировать вокруг него целую зону для приёма гостей. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/64a9dcdbb3634d7f41350f7358d2142b.png"
  imageSource="Фото с сайта: https://ru.freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



## Этап 3. Генеральная уборка и наведение порядка 

*Затраты — от 0 рублей, если делать самостоятельно; от 2000 до 7000, если обратиться к клининговой компании. *

После ремонта приходит время уборки. Если на фотографии грязь может быть незаметна, то при личном визите человек обязательно обратит внимание на все пятна и пыль. Батареи, плафоны на люстрах, карнизы штор — важно, чтобы чистым было абсолютно всё. Общее впечатление от квартиры сильно влияет на итоговое решение потенциального покупателя. 

Обязательно вымойте окна и сантехнику, проветрите помещение и купите интерьерные духи со сложным, «дорогим» запахом. Человек бессознательно располагается к месту с приятным ароматом — этот незаметный компонент добавит объекту привлекательности.  


## Этап 4. Декорирование 

*Затраты — от 0 до 50 000 рублей при комплектации с нуля. *

Самая приятная часть для стейджера: с помощью текстиля, посуды, светильников и растений можно полностью изменить впечатление от квартиры. Однако главная задача — окупить расходы, поэтому чрезмерно вкладываться в дорогие дизайнерские решения не стоит. 

Если вы следовали всем предыдущим пунктам, останется купить совсем немного вещей:  

**Декоративные подушки и покрывала разной фактуры. **Они могут быть бархатистыми, шёлковыми, пушистыми, с узорами и разного цвета. Ткань даже можно использовать как картину или постер в раме. А одно из покрывал — небрежно набросить по диагонали, чтобы придать живости картинке.

**Скатерти, салфетки и дорожки для декорирования стола. **Многослойный декор хорошо смотрится как на фото, так и вживую. Бонусом на стол можно добавить красивые вертикальные объекты: бокалы, стаканы и свечи.

**Декоративные букеты. **Ветки эвкалипта или другой декоративной зелени прекрасно завершат композицию — они сделают жильё более «живым» и привлекательным. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0b951a2bccbe667450d854d706e723ec.jpeg"
  imageSource="Фото с сайта: https://ru.freepik.com"
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>




## Этап 5. Фотосъёмка

*Затраты — от 0 рублей, если делать самим; до 5000–10 000 с профессионалом. *

Даже если квартира уже выглядит привлекательно, без хорошей фотосессии не обойтись. Ведь у человека ещё должно возникнуть желание увидеть её своими глазами — фото квартиры должны мгновенно вызывать у вашей целевой аудитории «вау-эффект».

Для фотосессии можно пригласить профессионального интерьерного фотографа или риелтора со стажем, а можно сфотографировать всё самостоятельно на смартфон. 

Базовые правила, если будете фотографировать жильё сами: 

**Фотографируйте квартиру в дневное время и в солнечную погоду. **Тогда она будет выглядеть более светлой и просторной. Если же солнца не предвидится, можно поставить дополнительные лампы или специальные прожекторы для его имитации.
 
**Снимайте и выкладывайте фотографии квартиры последовательно.** Лучше оставлять двери открытыми и каждый раз захватывать кусочек соседнего пространства. Если из комнаты видно коридор, а из кухни — прихожую, то зрителю будет проще получить полное представление о жилье и как бы «прогуляться» по квартире.

**Держите кадр ровно — стены должны быть параллельными. **Добиться этого поможет штатив. А ещё не снимайте много потолка — лучше, наоборот, чуть присесть, чтобы в кадр вошло больше пола и мебели. Так уменьшится эффект перспективы: интерьер не будет «уезжать» вдаль. 

**Продумайте композицию кадра.** Она должна быть либо симметричной — с центральным предметом в середине и второстепенными по бокам. Либо диагональной — это когда все предметы будто выстраиваются в схематичную линию.
 
**Введите «героя» в кадр. **Это может быть какой-то небольшой предмет интерьера — например, сервировочный столик при съёмке кровати, изогнутый кран при съёмке столешницы на кухне, светильник или настольная лампа. Такие детали сделают кадры более интересными. 

**Напоследок — ещё один полезный лайфхак.** Советуем перед началом хоумстейджинга просмотреть [объявления на Метре квадратном](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/kupit-kvartiru/?from=m2media_kak-sdelat-kvartiru-privlekatelnee): здесь можно увидеть недвижимость, которая продаётся в вашем районе, и сделать анализ рынка. Так вы точно поймёте, как сделать свою квартиру намного привлекательнее и дороже конкурентов.

Хоумстейджинг: как сделать квартиру привлекательнее

Бывает, что собственник не может лично продать квартиру, например, если живёт в другом городе или за границей. В этом случае сделку можно провести через представителя по доверенности. 


 На кого оформить, что в ней писать и как себя защитить

Доверенность — это официальный документ, на основании которого один человек разрешает другому человеку или компании [представлять его интересы и совершать от его имени юридические действия](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/deb1e7bbc3371002688161fcfd76eafcd9c94c99/), например открывать счёт в банке, снимать с регистрационного учёта или продавать квартиру. Того, кто даёт разрешение, называют доверителем, а того, кто действует от его имени, — доверенным лицом, или представителем.

Можно выделить три вида доверенностей:


> > **разовая** — её выдают, чтобы сделать один раз определенное действие, например получить августовскую пенсию вместо доверителя;



> >**специальная** — нужна для однотипных действий, которые повторяют на протяжении определенного времени, например чтобы в октябре вместо доверителя регулярно получать на почте посылки;



> >**общая** — подходит, чтобы управлять и распоряжаться имуществом доверителя, в том числе совершать сделки от его имени. По ней можно поручить вступление в наследство или управление бизнесом.

*[Для продажи квартиры](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru/) используют общую доверенность, потому что в процессе нужно решить много разных вопросов:* взять справки в коммунальных службах, снять жильцов с регистрационного учёта, подписать договор купли-продажи, получить деньги. Поэтому дальше в статье под доверенностью мы будем подразумевать общую.


## Кто и на кого может оформить доверенность

Доверенность составляют и заверяют у нотариуса. Для этого нужно присутствие и согласие доверителя, доверенному лицу приходить на встречу необязательно.

Есть случаи, когда [можно обойтись без нотариуса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/32e00c7cfcff3f970d29fb5f8b2f514e988fb64f/):


> >заключённые удостоверяют документ у начальника колонии;



> >военнослужащие и их семьи, которые живут на территории, где нет нотариальных контор, — у командира воинской части;



> >пациенты социальных учреждений, которые живут там постоянно, например домов престарелых, — у главного врача.


*Чтобы оформить доверенность, доверитель и представитель должны быть совершеннолетними и дееспособными.* Но если владелец квартиры — ребёнок, родители могут выписать доверенность от его лица. Дети от четырнадцати до восемнадцати лет тоже могут оформлять доверенность от своего имени, но это касается только сделок, которые [они имеют право совершать по закону](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?from=300822-327&req=doc&rnd=ED85FF556B0AF7F7B387BFC5BCED5322&base=LAW&n=388534&stat=srcfld%3D134%26src%3D1000000001%26fld%3D134%26code%3D65535%26page%3Dinfo%26p%3D0%26base%3DLAW%26doc%3D300822#gRNX8sSEWBpVH5fE1), например получать стипендию или открывать счёт в банке.

В качестве доверенного лица можно выбрать друга, родственника или риелтора. Но нужно учитывать, что поверенный [не может от лица доверителя совершать сделки в свою пользу](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0cf4748cf87a798af8d1bcc2115eb1bcc4cede31/). 

> Например, Алексей живет во Владивостоке и хочет продать брату квартиру в Орле. Если он выпишет доверенность на брата, тот не сможет продать или подарить жильё сам себе.

*Доверенность можно [оформить сразу от нескольких человек](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?from=300822-2846&req=doc&rnd=ED85FF556B0AF7F7B387BFC5BCED5322&base=LAW&n=388534&stat=srcfld%3D134%26src%3D1000000001%26fld%3D134%26code%3D65535%26page%3Dinfo%26p%3D0%26base%3DLAW%26doc%3D300822#NtGY8sSufXTZC0XA1). *Например, если квартира в общей собственности, все совладельцы назначают одного представителя, который будет проводить сделку.

Максимального срока действия у доверенности нет: можно указать и два года, и десять лет. Но если не прописать срок, автоматически считается, что документ действует год.


## Что писать в доверенности

Оформить доверенность можно только лично — нотариус убедится, что вы в здравом уме и осознаёте свои действия. В документе укажите, кому доверяете продажу квартиры (присутствие этого человека при этом необязательно), срок таких полномочий и перечень действий, которые он может совершать от вашего имени. Отозвать доверенность можно в любое время, снова через нотариуса.

В доверенности на продажу недвижимости [должны быть четыре обязательных пункта](http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=300822&dst=101018#IFNtBrSUztzKhNZb2):

>**дата составления** — от неё будет считаться срок действия доверенности;

>**информация о доверителе и поверенном** — полное имя, дата и место рождения, паспортные данные, адрес;

>**права представителя **— их нужно прописать подробно, например указать, что представитель имеет право снимать собственника с регистрационного учета, подавать от его имени заявления в Росреестр и представлять интересы в органах власти;

>**подпись доверителя**.

Ещё есть необязательные пункты, их можно добавлять по желанию. Например:


> >адрес недвижимости;



> >номер счёта, на который нужно перевести деньги от продажи;



> >возможность или запрет передоверия на другого человека;



> >минимальная стоимость, за которую можно продавать жильё.


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5d64cbc7dd443d01d4c970b97aacb7df.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Сначала нотариус заполняет [шаблон](https://docs.google.com/document/d/1a1u6ayDHe_0i2nCamPXSlgizugoIxlJZKnAHbOR09oA/edit) и распечатывает доверенность на простой бумаге, чтобы доверитель проверил все данные. Если ошибок нет, текст печатают на нотариальном бланке, ставят печати и подписывают


</Image>

*Доверенность можно составить самому или поручить это нотариусу*, на такой случай у него есть шаблоны, которые он заполняет для каждого клиента. 

Если идти со своим текстом, нотариус возьмёт оплату только за удостоверение подписей — [200 рублей с одного собственника](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/a3cd0bcff028f127a00fa0aa61842f4ff13ffafb/). Но тогда нотариус не будет проверять, всё ли указали в доверенности, и потом может оказаться, что доверенному лицу не дают выписку из реестра или не оформляют техпаспорт на квартиру. 

Если документ составляет нотариус, процедура обойдётся дороже. [Тарифы зависят от региона](https://notariat.ru/ru-ru/help/tarify-na-uslugi-pravovogo-i-tehnicheskogo-haraktera/), например в Москве такая услуга стоит [от 1500 до 2120 рублей](https://notariat.ru/ru-ru/help/tarify-na-uslugi-pravovogo-i-tehnicheskogo-haraktera/).


## Сделка по доверенности почти не отличается от прямой продажи

Чтобы продать квартиру, помимо доверенности представителю нужны и другие документы. Например:


> >документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость и основания, на которых она возникла — свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарственная или договор приватизации;



> >выписку из ЕГРН;



> >заверенные копии паспортов всех владельцев;



> >техпаспорт;



> >разрешение органов опеки, если долей владеют дети;



> >согласие мужа или жены, если жильё приобретено в браке. Оно нужно, если жильё находится в собственности у одного из супругов.

Часть документов доверенное лицо может оформить само. Например, [получить выписку из ЕГРН](https://egrnreester.ru/), справку о количестве прописанных или справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event">

[Как защитить сделку от рисков](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

В целом процедура проходит как при обычной сделке, когда недвижимость продаёт сам собственник, но с одним условием: представитель подписывается и принимает деньги вместо владельца.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>



## Как себя защитить

Может случиться, что представитель захочет обмануть собственника: продаст квартиру слишком дешёво, решит присвоить себе деньги или вместо продажи подарит недвижимость кому-то другому. Чтобы такого не произошло, нужно себя обезопасить, даже если доверенное лицо — близкий человек или родственник.

Вот что можно сделать:


> >указать в доверенности стоимость продажи;



> >определить, что можно делать с недвижимостью — дарить, продавать, переоформлять на другого владельца;



> >указать, как представитель передаст деньги владельцу — наличными, под расписку, на банковский счёт или через ячейку. Об этом мы писали в статье [«Как безопасно получить или передать деньги за квартиру»](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/).


Если возникают сомнения в честности представителя, доверенность можно отозвать в любой момент. Для этого доверитель должен обратиться к нотариусу, чтобы тот [внёс изменения в реестр](https://www.reestr-dover.ru/). 

Если сделка совершилась и право собственности на квартиру перешло другому человеку, а у доверенности остаётся ещё значительный срок действия, её лучше отменить. Сделать это можно у любого нотариуса.



## Список использованных источников

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.


